时代城9-12月份营销策略高策98.ppt

标段 楼座 面积 / 套数 户型 户型面积区间 套数 1 标段 33# 46# 34# 30621 ㎡ /230 套 一居室 60-62 30 两居 91-95 52 经济三居 120-139 49 舒适三居 145-185 47 四居以上 158-291 52 1 C hapter 三期开盘营销策略——产品梳理 三期销售策略： 集中优势产品（一居、二居）去化之势 大户型产品与前期大户型整合销售 易去化房源 10 月中下旬 11 月中下旬 12 月 30 日 房源： 46# 63 套房源 34# 开盘 46# 开盘 房源： 34# 118 套房源 房源： 33# 49 套房源 1 C hapter 三期开盘营销策略——推售策略 33# 开盘 三期推售策略：集中优势去化 90 ㎡ 以下产品（ 46# 、 34# ），楼王跨年推售 46# 楼产品配比 34# 楼产品配比 33# 楼全部为 196 ㎡ 产品 （含 286 ㎡ 复式） 一二期顺销约 40 套 1 C hapter 三期开盘营销策略 三期推盘量共计 230 套房源， 2012 年目标去化 34 、 46# 楼 85% 房源， 销售约 150 套 同时，实现一二期尾盘顺销 40 套，可实现 2012 年高层 1000 套销售目标！ 33# 楼作为楼王，跨年度销售！ 1 C hapter 三期开盘营销策略——推广策略 三期蓄客核心推广策略：大盘品质 + 全年价值兑现 体验传播 报广、户外、短信、特价房 网络炒作、定期特价房 示范区体验 主动传播 四季度品牌之旅活动执行 常规线上推广 线下推广 项目阵地包装优化 示范区品质提升 楼体字包装亮化 老带新 + 客带客 大盘 形象 增加项目周边高炮等醒目户外包装 以大户型为主导 大盘之上 大气天成 1 C hapter 三期开盘营销策略 品牌之旅活动 报广、户外 短 / 彩信、网络、直邮 阶段性短彩信、直邮 新客户拓展 老客户深挖 核心：重点活动 配合：线上推广 配合：线下推广 老带新政策延续 老客户再购房优惠政策 年底答谢及维护活动邀约 线下辅助推广 开盘 蓄客 以大户型客户为主导 目标蓄客： 1000 组 1 C hapter 三期开盘营销策略 10 月 11 月 形象目标 品牌形象在青岛市场稳定传播 品牌、区域、大盘形象 爆发性传播，卖点落地 重点手段 销售目标 迅速增加有效新客户量 老客户维护，促进老带新 巩固客户购房意向，深化购房信心 点 面 依托老客户，点式挖掘 线下全面炒作品牌形象 拓展青岛市场层面，帮助蓄客 提升展示品质，提升体验感染力 点 11 月中旬品牌重点活动，区域、品 牌、示范区活动信息融合 面 线上线下媒体、各种渠道全面发 力，继续挖掘客户 三 期 加 推 年 底 收 官 12 月 1 C hapter 高层营销策略小结 2012 年高层整体营销策略以提升项目品质形象为主，提高客户预期，延续大盘不断 “高走”的态势，同时强化品牌落地。 下半年高层营销策略总结： 1 、继续提升项目品质形象，加强在区域内声音，以销售速度超越中海、万科成为区域 最具影响力项目 2 、通过紧凑小步快跑的销售模式，前期集中去化市场主力房源，避免下半年与竞品项 目形成客源交叉，造成客户流失，提前锁客； 3 、对较难去化大户型产品进行产品归类，整合资源重新定义推广，主打大盘品质的同 时，利用客带客、老带新及特价房源等方式，刺激成交，实现快销； 4 、通过常规渠道及时出街，积极配合高层下半年蓄客，及时补充客户资源，实现全年 1000 套指标。 2 C hapter 别墅下半年营销策略 2 C hapter 时代城别墅 2012 年全年销售目标 101 套，已售 55 套，计划完成率 54.45% ，尚有 46 套销售 任务。 月份 9 月 10 月 11 月 12 月 销售套数 15 15 10 6 9-12 月份，完成 46 套销售任务，我们根据营销节奏和销售淡旺季安排月度销售任务 别墅下半年营销策略 2 C hapter 客户职业分析： 成交客户 51% 是私营业主， 21% 为事业单位； 客户职位分析： 成交客户 80% 是企业老板和高层领导。 成交客户分析：客户职业和职位分析 别墅下半年营销策略 2 C hapter 年龄与家庭结构分析： 85% 的客户年龄在 30-45 岁之间， 72% 的家庭结构为三口之家。此部 分客户为中青年客户群体，事业处于上升期，有较强的经济能力和发展预期；追求生活品质与 格调，注重身份与享受、潜意识要求高人一等；消费观念比较理性，对市场极为敏感，善于捕 捉商机；对产品、园林、配套及服务要求极高；注重居家风水。 成交客户分析：年龄和家庭结构 别墅下半年营销策略 2 C hapter 主要竞品营销动态 别