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不动产拍卖规程 《不动产拍卖规程》重点条款解读 发布单位 : 国家商务部 《不动产拍卖规程》于 2012 年 3 月 15 日由商务部公告发布，自 2012 年 6 月 1 日正式实施。 该标准对国内不动产 （房地产、土地使用权等） 拍卖活动的主要程序和基本要求做了明确规定。 《不 动产拍卖规程》编辑组对其中几个重点条款进行了解读。 （一）3.1 不动产 依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然 或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。在标准制订过程中，不动产的定义曾几度反复，最早 的定义是“指建设用地使用权、房屋及地上附着物所有权”，业内以及法律界有不同意见，有认为 范围过窄，使用权、经营权、处置权和其他用益物权也应包括在内的，也有建议直接明确为房地产。 在不动产拍卖中，经常遇到的标的主要有房地产、房产、土地等几类。对于权属文件不完善或者没 有权属资料房地产、房产、土地类资产的拍卖，也可参照本标准的相关内容执行。 （二）6.1 公告的发布 拍卖人应根据拍卖标的情况确定公告期限和内容，并在报纸或其他新闻媒介上发布。这里特别 强调了根据拍卖标的本身情况和委托性质来确定公告期限和内容，以及选择相应的公告媒体。司法 强制拍卖中房地产类标的的拍卖公告至少应在拍卖日前 15 日发布，非司法拍卖中房地产类标的的拍 卖公告至少应在拍卖日前 7 日发布，土地拍卖公告至少应在拍卖日前 20 日发布。 同一类不动产的标 的，因委托性质不同，拍卖公告发布的期限要求也不同。 （三）8.2 竞买人应按要求交纳竞买保证金。关于竞买保证金的交纳问题，规程制订之初，是 明确“向拍卖人交纳”。考虑到现实中，司法强制拍卖中的竞买保证金一般都是直接交入法院的账 户，而不是“向拍卖人交纳”的；国有资产拍卖中，有时委托人要求竞买保证金直接交入委托人指 定账户。因此，本条款相应改为“竞买人应按要求交纳竞买保证金”。 但是这样规定并不意味着提 倡竞买人向委托人交纳竞买保金。竞买保证金由拍卖人收取应是坚持的原则，只有这样，才能保证 在买受人违约后，拍卖人能立于主动地位，有利于结算环节的顺利进行。 （四）8.3 竞买人应与拍卖人签订竞买协议， 并领取竞买号牌。 竞买协议格式和内容参见附录 B 。 在以往拍卖活动中，拍卖人只是在拍卖规则特别约定中将拍卖人和竞买人、买受人的权利、责任和 义务作了规定。一旦发生纠纷，竞买人或买受人往往会提出这是拍卖人的单方面规定，有些地方的 法官会采信竞买人或买受人的主张，从而使拍卖人败诉。本次在制订规程中，特别提出“竞买人应 与拍卖人签订竞买协议”，用了“应”字，即表明这是必经程序，同时还专门附录了竞买协议的格 式和内容。协议是平等主体之间真实意思的表示，这样就排除了单方面行为，签订《竞买协议》既 是对拍卖人的保护，也是对竞买人的权益维护，有利于避免发生纠纷，所以必须引起业内的高度重 视。 （五）10.2 有无优先购买权人参与竞买，及优先购买权的行使方式。规程中没有用专门条款对 优先购买权人的定义以及竞拍过程中如何行使该权利进行表述。不动产拍卖中主要有两类优先购买 权人，一是承租人，二是共有人。在拍卖不动产时，拍卖人要根据资产现状和权属情况，确定是否 存在这两类优先购买权人，如果存在优先购买权人，就要根据国家相关法律、法规及标准制定优先 购买权的行使方式，同时还要按照相关法律法规的要求，通知优先购买权人。 （六）10.3 拍卖人在拍卖时应制作拍卖笔录，拍卖师、记录人、买受人应当场在拍卖笔录上签 名。这里特别需要注意的是，除了记录人之外，要让拍卖师和买受人也在拍卖笔录上签名。 （七）12 拍卖标的的交付 根据不动产的特殊性，在标的交付环节，我们制订了转移占有和权属变更两个环节。转移占有 主要指现场移交拍卖标的。这里特别强调，委托人与买受人应签署交接书，这是一份重要的交付法 律文书，拍卖人可以充当见证人。同时，委托人和买受人应按约定付清拍卖标的相关的如水、电、 燃气、通信、物业管理等费用。在权属变更中，对于不动产过户中的税费，规定由委托人和买受人 依照相关法律的规定承担。