2021年咨询方的住宅项目工程造价跟踪审计方法研究.docxVIP

第 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 1 页 咨询方的住宅项目工程造价跟踪审计方法研究 随着市场经济的不断发展，房地产业竞争越来越激烈，项目造价管理水平对项目成果好坏的影响越来越大。全过程工程造价跟踪审计是一项贯穿于建设项目整个建设阶段的经济技术含量高、专业性强、投入少产出大的知识及智力性服务，具体实施单位为工程造价咨询机构。在工程造价全过程管理中，工程造价咨询机构既可以直接充当业主的成本顾问，还可协助政府部门进行宏观调控。本文基于咨询方视角对现有住宅项目工程造价跟踪审计方法进行探讨，并用实例来分析咨询方造价跟踪审计过程存在的问题，进一步提出解决对策。  一、住宅项目工程造价跟踪控制要点  项目咨询方需要抓住成本控制重点，才能有效达到项目成本管理目标。从项目建设寿命周期的角度分析咨询方在项目各阶段中成本管理要点如下。  1、决策阶段的造价跟踪控制要点。建设项目投资的决策控制，即在建设前期阶段进行工程项目的机会研究、初步可行性研究、编制项目建议书及投资估算。该阶段，建设单位为选取最具经济效益的建设方案，在决策项目开展可行性研究之初，委托造价咨询机构对拟建项目进行市场调查和投资测算、资金筹措、风险分析、项目的盈利能力及偿还能力的分析，对决策项目的选定、各项经济指标的拟定提供多个建设性方案，以便建设单位优选出最佳的性价比较高的建设单位案，在经济上对项目作出合理、准确的投资决策。该阶段是项目决策的前提和基础，对建设工程项目的造价及建成后经济效益具有决定性的影响。目前，多数建设单位此阶段都是内部研究、领导决策，尚未要求咨询机构全程参与，为咨询机构全过程成本管理留的空白。  2、勘察设计阶段的造价跟踪控制要点。项目勘察设计是是对建设项目进行全面规划，体现其实施意图的过程，是工程建设的关键，对建设工程项目总造价及竣工后能否获得较好的经济收益起着决定性的作用。该阶段建设单位委托造价咨询单位协助进行造价控制，其主要工作内容有协助业主提出设计要求，组织设计方案竞赛或设计招标，组织设计方案评选；协助设计单位开展限额设计，编制本阶段资金使用计划，并进行付款控制；进行设计挖潜，用价值工程等方法对设计进行技术经济分析、比较论证，在保证结构安全、功能达标、环保美观等基本要求基础上，进一步挖掘投资节约空间；根据初步设计规划，编制初步概算及资金流量估算表；审查设计概预算，保证概算不超估算，预算不超概算，避免建设单位因资金计划不足导致资金筹措不到位而影响工程项目建设进度。  3、招投标阶段的造价跟踪控制要点。工程招投标是按市场公平竞争方式以合理低价择优选择施工企业或供应商的一种有效机制，此阶段工作结果直接影响工程建安造价。在此阶段，造价咨询单位协助建设单位制定招标计划，编制招标文件、工程量清单和招标工程拦标价；协助评审投标书，提出评标建议；明确界定包干费、风险系数等特殊取费的内容和范围，编写招标文件；协助建设单位综合考虑施工单位的信誉、人员素质、工程施工组织设计、质量保证措施等条件；特别注意施工方案对造价的影响及工程合同签订，明确工程项目的承包范围、结算方式，合同价变更的规定，材料、设备的供应方式，分包工程的管理等方面的内容，避免“低报价、高索赔”的发生，提醒建设单位注意建设工期对工程造价的影响。  4、施工阶段的造价跟踪管理要点。施工阶段是落实工程合同、实施投资控制的操作过程，是工程设计意图最终实现并形成工程实物的阶段。这一阶段造价咨询单位的控制重点是材料核价及工程签证管理，应采取有效的措施加强该阶段投资控制，具体如下。  一是设备、材料核价。在业主确认的设备、材料品牌、生产厂家、型号、材料等级基础上，各专业造价工程师核算、项目经理审核以及公司技术经理复核后向业主出具设备、材料批价单。此外，依据项目咨询部建材及造价的数据库系统为业主提供合理的设备、材料市场价格。  二是设计变更的造价控制。设计变更是影响投资的重要因素，因此施工阶段造价控制应始终将工程费用保持在受控状态并做到可预控性。跟踪审计特别需要注意的是非正常变更。即因设计失误、遗漏而导致的变更，由设计单位向造价咨询单位提交有关工程费用计算书，并附上“工作联系单”，造价咨询单位审核因设计失误引起的费用增加后，及时向业主报告，由业主裁决。  三是对现场签证的管理。现场签证的管理直接反映工程项目管理的水平，施工中的隐蔽工程、现场签证是增加工程造价的重要因素。应严格签证制度，明确工程、预算等部门及相关人员的职权分工，确保签证质量、杜绝不实及虚假签证。注意收集工程施工的有关资料，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，签证发生后应根据合同规定及时处理，要加强可预见性，尽量减少签证发生。  5、竣工验收阶段的造价管理要点。竣工结算阶段是