澳大利亚共有产权住房-制度设计及启示3700字.docx

澳大利亚共有产权住房:制度设汁及启示3700字 共有产权住房近日收到广泛学者和人民的关注，其使得中低收入群体在房价大涨后 还能实现有屋可居。本文从共有产权的基本理念入手，通过对澳大利亚共有产权发展历程以 及制度设计的了解认为我国未来的共有产权住房应加大市场参与性，通过完善相关政策指导, 建立相关机构，逐步实现通过市场机制解决共有产权住房问题，减轻政府财政压力。 共有产权住房澳大利亚市场机制 2016年12月中央经济工作会议明确指出房子是用来住的，不是用来炒的，为还原住 房居住属性，使得全民住有所居，促进房地产市场健康平稳发展，共有产权住房制度受到政 府以及学者们的髙度关注。共有产权住房的兴起，在一左程度上调整和完善已有的住房保障 制度，要想在实践中科学有效的实施共有产权住房计划，需对其槪念有充分的理解，并吸收 国外经验优化政策设计。 一、 共有产权概念解析 根据我国《物权法》规左，动产或不动产可由两个或两个以上的个人或单位持有，共有 包括共同共有和按份共有，前者指共有人对共有的动产或不动产共同享有所有权，后者为按 照其份额享有所有权。“共有产权”指同一财产有两个或两个以上的权利主体享有所有权，H 制度包含了一系列的产品、方案和讣划。共有人可以是法人，也可以是自然人，如共同接受 赠与、合伙财产、夫妻共有财产等。针对于共有产权住房，除购房人外，共有人一般为住房 保障机构，但也不是必须是政府部门，既可以是自然人，也可以是各类法人，这根据各个国 家政策而定。 据此将具有两个或两个以上权利主体按份享有所有权的住房界定为共有产权住房，如 果共有人是公共组织，主要是为了缓解中低收入群里的购房支付能力不足问题，则具有保障 性质。共有产权住房使得住房保障对彖通过共有产权方式拥有自己的住房，即实现安居，又 能分享产权住房所带来的收益。此外，相比较于传统的住房政策鼓励购买完全产权的住房， 共有产权住房共有人之间可以弹性调整产权份额，更能满足差异化的住房需求。从政府角度 看，政府以共有权利人身份对共有产权住房的处分、收益和使用都享有合法的权利，更能实 质性合理调配住房保障资源，提髙住房保障效率，也使得政府并种投入获得收益性和流动性， 增强政府保障能力。 二、 澳大利亚共有产权住房产生背景 澳大利亚政府认为居民拥有自己的住房有利于整个社会健康稳定的发展，并且房地产的 发展也可以促进英他相关产业的发展，并且提供大疑的就业机会。此外，澳大利亚政府将居 民的住房权看做人权的一个组成部分，使人们获得适当的住房对减少贫困以及消除贫困对整 个社会具有重大意义。然而，房屋价格与房屋购买能力之间的差距越来越大，澳大利亚房屋 平均购买成本在1996年仅是住户年均收入的4倍，而在2007年就上涨到7倍，此外伴随 着低收入家庭购买能力的下降，使得更多的人无法拥有自己的住房。如果紧靠政府的财政补 助解决住房问题给政府的财政带来了很大的压力。共有产权的本质就是共同分担房屋成本的 产权所有者共同享有房屋所带来的收益，这使得低收入人群可以和苴他人共同购买房屋，提 高住房自有率。 在过去的几年里，澳大利亚共有产权住房已经出现了显著的增长，大多数州和地区都有 了这个计划，其已成为共有产权住房项目最发达的国家之一，在政府的支持下出现了更多的 为共有产权住房服务的机构，也提出了更多创新性产品，对低收入家庭提供共有产权住房支 持。如澳北区的HomeNorth Xtra自2004年至2007年3年间帮助了 1000个住户实行了共 有产权住房汁划。这些政府支持的汁划本质是为使得住房者阶梯式的拥有住房所有权，而不 是直接?M行补贴。 三、澳大利亚共有产权制度槪览 澳大利亚共有产权分为由政府主导和私营机构主导两种。以政府支持背景下的澳大利亚 共有产权住房并不是任何人都可以获得，为兼顾政策利益和市场需求，设左了一系列的准入 条件。首先，共有财产权人必须要有一定的支付能力以便能维持后续的贷款偿还以及物业费 等基本需求：其次为了实现最初的政策目标，促进低收入群体住房拥有率，对收入最高水平 进行一泄的限制，防止髙收入人群进入这一市场。澳大利亚各地区通过对家庭收入、财产价 值以及占有份额比例来对进入该市场的人群进行限制，并随着经济的不断发展进行不断的调 整，如澳北区和澳四区的HomeNorth Xtra和“First Start支持的家庭收入以及资产需分别小 于$105, 000和$70, 000,产权价值需分别小于$420, 000和$355, 000。按照澳大利亚政 府规左，申请人在接受评估之后，政府部门会根据评估报告减免其购房费用，并保留其余份 额最高可达30%的所有权，受保障者则可以享有最高70%的房屋产权。 澳大利亚共有产权融资方式分为以政府为背景的优惠融资方式以及通过金融市场融资， 具有政府支持背