策源上海金山山阳地块定位规划建议.doc

金山山阳地块定位规划建议 来谆 RESOURCE ? 来谆 RESOURCE ?r t ? n m u ? Http:〃www yn ■?力舗?*4-n??? ?■? <：■ ?? ???^*>4**001 fib-VY 目录 TOC \o "1-5" \h \z HYPERLINK \l "bookmark2"前言 2 一、 项目地块总体定位 3 总体产品定位 3 总体功能定位 8 二、 潜在客户分析 9 宏观市场客户细分 9 项目客户定位 11 目标客户需求量估算及产品特征 12 三、 配套物业研究 14 商业配套研究 15 酒店配套研究 16 公寓配套研究 17 其他配套研究 18 四、 总体功能规划和布局 22 总体功能规划 22 布局规划思路 26 规划布局和建筑形态 27 五、 建筑风格建议 31 前言 准确的主题定位将为提升山阳地块的核心价值指明发展方向。目前项H的主题定位为 “化工服务业聚集区”，在此基础上为项li川地确定最合适的发展方向、总体规划及产品组 合。同时通过主题开发、有序运作，确定合适的发展概念以使地块价值最大化，并考虑地块 开发对報个金山三阳地区報体利益的提高和增值的作用,实现经济效益、社会效益和环境效 益的“多赢”。 充分利用金山拥有的化工产业发展的基础和优越地理位置条件，蕖合成为化丁产业、现 代服务业和人才资源的典范基地。创造岀一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务 设施于一?体的化工服务主题园区，此定位是建立在800亩十-地总体统筹规划、分区功能定位 为先导的基础上，进而对乞功能区分阶段开发为手段，形成系统联动、功能互补的良性格局。 在“化工服务业聚集区”内首要满足的功能是帮助入驻企业及金山石化的生产企业完成 生产交易活动，围绕这样的交易活动，项H内营造出由交易服务——商务配套——储运物流 ——展示交流——研发生产——配套服务等基地内备功能区块间白身循环的产业链。 山阳项目总体体量800多亩，但其地块分散，由多个不相联地块组合，在总体规划上存 在一定的难度。在上述现状条件的基础上，对于山阳化工产业服务业集聚区的总体规划包括 四个方面： 第一，项目地块总体定位； 第二，潜在客户分析； 第三，相配套物业研究； 第四，总体功能规划和布局建议。 一、 项目地块总体定位 1.1.总体产品定位 山阳地块项目依托发达的立体化交通网络，及金山化T产业的支撑，将规划成为杭州湾 报具影响力和辐射力的生产性服务业集聚基地。通过整合白然资源和社会资源，合理规划， 推进区域开发建设，其实质是建立2.5产业服务集聚区的发展模式。产品定位规划将紧紧 囤绕2. 5产业屮的化工产业链企业的需求展开。 2. 5产业的定义 上海市已确定提升产业能级，优化产业结构，2?5产业是上海“十一五”规划期间的重 点发展领域。 2?5产业是指介于第二产业和第三产业之间的屮间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业 管理中心的职能，又兼备独特的研发屮心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等 第二产业运营的职能。 2. 2. 5产业的分类 从产业的分类上看，作为一种产业形态，2. 5产业大致可分为三类： 第一类：是第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算（包括总 部经济），以及由此衍生的售后服务、会展等功能性屮心。 第二类：是第三产业，但其受众对象主要是知识型服务业体系，如金融服务业、咨询服务业、 教育培训业、文化传媒业。 第三类：是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电了商务、软件信息业。 “2.5产业”的产业链在产业地产项忖开发屮，具有重要的指导意义。其关注研发设计、 中试、虚拟制造以及后期的营销环节，将传统生产功能转移。在此种条件下，作为产业功能 物业载体的产业地产项目，则必须改变以往以开发大最生产厂房、仓储物业为主的模式，而 倾向于打造符合研发设计、屮试和虚拟制造、营销等功能要求的物业产品，包括研发楼、商 务办公楼、展馆等。 1.1. 3. 2?5产业产业链功能分析 ?总部 ? 总部和总部经济的定义 总部，即企业、组织的首脑机构，这些机构既包括政治、文化、教育、科研组织，也包 括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。总部在空间上聚集,逐渐形成总部经济。总部 经济指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组 织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。 ? 总部和总部经济的内容 随着企业、组织不断发展壮大，企业总部功能和生产制造功能分化越来越明显，开始逐 渐形成总部，生产基地在空间上的分离。一方面，总部等高端产业链功能开始在经济发展成 熟的中心城市聚集；另一方面，生产功能向周边低价成木较低的城市扩展。 上海作为屮国经济发展的龙头，长三角的屮心，在吸引总部聚集方血具有绝对