房地产上市公司营运能力分析——以万科企业集团为例.docxVIP

山东经济学院学士学位论文 摘 要 对房地产企业来说，对企业所有资产进行营运能力分析可以向企业利益相关者提供许多有用的信息，使企业利益相关者能够充分的了解企业的整体经营情况。而且，营运能力分析所提供的信息还可以帮助企业管理者发现企业营运过程存在的问题、了解企业的资产结构和财务状况。本篇论文是站在房地产行业的角度上来写的，论文先是介绍了房地产企业的收入来源和土地储备，然后找了六家房地产上市公司2019年的数据做了简单的分析说明；然后重点以万科企业集团为例，就万科2015-2019年的有关数据以自己的理解做了简单的说明，在这里我先是计算了万科2015-2019年的四个周转率，然后找了两家和万科差不多的企业—碧桂园和新城控股与万科企业集团做对比，更加深入的说明我对万科营运能力的理解；最后再对万科企业集团进行指标分析时发现的问题进行了总结，并给出了一些解决意见。 关键词：营运能力；总资产周转率；存货周转率；应收账款周转率；固定资产周转率 绪论 研究背景及意义 研究背景 2019年，房地产行业的仍然实行是房子是用来住的、不是用来炒的基本政策。在这一年，我国各个地区围绕稳定房价和地价的目标，因地制宜，促进了房地产销售市场的平稳发展。这年我国的城镇化过程也逐渐进入第二个阶段，城市化发展逐渐发展成熟。今年爆发的新型冠状病毒对房地产企业产生了不小的冲击，这场疫情使房地产行业发展充满着不确定性，企业之间的内部竞争会越来越激烈，这就对企业的整体服务有了更高的要求，企业服务好、产品质量高才会有更多的人来买企业的房屋。所以综合实力强、企业服务好、产品质量高的企业在这场疫情有得到发展机会的可能性才更大。 研究意义 对管理房地产公司的决策者来说，对房地产公司进行营运能力分析有以下三个好处：一是可以反映企业的资产利用状况，为优化企业资产结构提供前提条件；二是可以改善公司自身财务方面的问题，使公司取得更高更好经营成果；三是能够发现公司空闲的和没有得到合理利用的资产，进而做到使公司所有的资产都能够合理的利用。对可以给公司带来的投资其他企业来说，房地产企业营运能力分析可以帮助他们更清楚的了解公司整体情况，进而帮助他们决定是否要给这个公司投钱。对可以借给公司资金的其他企业来说，房地产公司营运能力分析可以用来来更好的判断债务人偿还债务的能力，从而决定是否应该把钱借给这个公司。本篇论文主要探究的就是营运能力分析对公司管理者的影响。 研究方法 文献综述法 本篇论文是我在网上查阅大量文献，仔细阅读了大量参考资料后，觉得自己对所研究的问题进行全面、准确的了解与掌握后完成的。 比率分析法 本篇论文的主体部分其实就是根据公司资产计算的四个周转率的相关计算分析，然后根据之前计算的指标来分析房地产公司的对企业资产利用状况、万科企业集团的在最近五年里各项资产的利用状况。在比率计算中，我先是从营运能力分析指标中选了四个我认为比较重要的周转率进行指标计算，然后根据这些指标来分析房地产企业资产的利用情况、万科最近五年来对企业资产的管理状况，从而使企业的管理者能够更加合理的利用公司的所有资产。 案例分析法 本篇论文先是通过对万科企业集团近五年的相关数据进行指标计算，然后根据计算的指标对企业的经营能力进行分析和评价，了解企业整体资产的利用情况。接下来对万科企业集团进五年内的年度报告进行整理了解，然后在充分研究和分析有关房地产企业营运能力分析的论文、期刊等，以万科企业集团为例，整体分析研究万科企业集团营运能力，并找出了万科企业集团存在的一些问题和隐患，然后以自己的理解对公司日常经营活动的最终结果进行简单表述，希望能够帮助公司的管理者借此制定对企业未来发展有帮助的经营方案。 房地产行业相关数据 房地产行业发展现状 房地产行业收入来源 对国内大多数房地产公司来说，租金收入在企业运营收入中占比都会很大。在我国，房地产公司的租金收入占公司营运收入比重高达百分之七十九点八。在外国的话，房地产公司的租金收入在营运收入的占比更高，直接达到了百分之八十七点八。由此可知，我国大多数的房地产公司的资金来源都是房屋出租，不过也有效部分公司把酒店的收入作为公司资金的主要来源，就比如说金茂就是以酒店经营作为企业的日常活动，所以公司的主要资金来源就是酒店收入。此处，还有一些房地产公司的经营重心放在在长租公寓，所以在往后的几年里，公司的租金收入中长租公寓的进项会越来越多。 土地储备决定企业的综合实力 表 STYLEREF 1 \s 2- SEQ 表 \* ARABIC \s 1 1 2019年房地产销售排名前十企业 销售排名 企业名称 销售额 销售面积 综合实力排名 1 碧桂园 7715亿元 8137万平方米 第3名 2 万科 6312亿元 4046万平方米 第2名 3 中国恒大 6262亿元 6071万平方米 第