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国内社区商业发展现状研究 序-各城市社区商业发展现状 PART 1：什么是社区商业？ PART 2：各大房企如何操作社区商业 PART 3：社区商业的前景与困境 Part1 什么是社区商业？ 一、社区商业的定义 社区商业是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是相对于城市中心商业、区域型商业而言的商业形态。 以住宅小区 为载体 对住宅小区的依存关系： 1.建筑上，社区商业和住宅小区是紧密相连的 2.经营上，直接指向小区居民 以便民利民 为宗旨 1.并非一定要满足消费者的所有商业需求 2.但必须满足居民便捷的消费特性 以居民 为主要服务对象 社区商业指向消费者的地域性，是区别于其他商业最重要的特点 Part1 什么是社区商业？ 二、社区商业与城市型商业的区别 类型 位置 消费群体 业态组合 建筑形态 图示 都市商业 城市中心商业区 城市某区域或整个城市的消费者，甚至辐射的消费者范围更广泛 各种业态，十分完善 形态多样，包括：大型集中式商业体，商业街区等 社区商业 依附于社区，距离居住集聚区较近 消费对象明确，主要为周边居住区的居民，商圈范围小 主要面向社区居民的日常消费，针对性强，主要经营日常生活用品，业态并非全面 最常见为底商形态，也有小型商业街区或小型集中式商业体的形式 v Part1 什么是社区商业？ 三、社区商业分类 社区商业按照规模和定位两个维度，划分为三个类别：内向型、中间型、外向型。 外向型 体量较大，需要较大规模消费量来支撑商业正常经营；需要周边商业环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 中间型 主要依赖于本社区居民和周边1-2个小区居民需求，商业规模不追求最大化，以适应市场消化，保证正常经营 对内型 基本不考虑对外性，完全依赖本社区居民需求，商业体量根据本社区人口规模而变化 定位 规模 高 大 中 中 低 小 Part1 什么是社区商业？ 四、不同类型社区商业功能定位 Part1 什么是社区商业？ 五、各类社区商业需求分析 商业业态主要包括：超市、餐饮、便利店、药店、银行、冲印、眼镜店、面包店、干洗、送水服务、图书音像、零食、地产中介、美发美容美体、培训类、服装类、婴孕用品、装饰装修、橱柜家私等 大型社区 商业需高档次、高利润、个性化，商业业态主要包括：超市（进口或精品超市），餐饮（要兼顾商务），银行（金融证券服务，一定是带理财中心的），休闲娱乐（主要以清吧、健身、美容SPA等），专属业态（量身打造，如高档红酒、渔具、高尔夫用品、红木家私、模型玩具等），配套便利（高档品牌连锁商家） 高档社区 这种类型的社区房价较高、消费群体以中高收入者和追求时尚潮流为特征，居住区居民消费能力强，消费半径大。社区商业主要定位于满足其日常生活必需品的供应。商业网点主要以24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成 时尚型社区 网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、银行等网点。在厂区居住分布集中且数量较多的地区可设置仓储式商场，以单价低于一般超市而出售的日用百货、生活必需品等吸引收入较低的消费群体 工业区社区 Part1 什么是社区商业？ 六、社区商业开发基本步骤 PART 1：什么是社区商业？ PART 2：各大房企如何操作社区商业 PART 3：社区商业的前景与困境 Part2 各大房企如何操作社区商业 一、万科：探索全新社区商业模式 ①万科商业展示：社区商业的展示区和项目示范区开放同步，商业开业和首批商品住宅交付同步。 ②万科商业定位：以家为中心的300米生活圈，变成家的延伸，着重给业主归属感。 ③万科商业业态：形成了以五菜一汤为基础的操作模型，同时还有升级版，里边有教育类业态、养老业态等等，都是在五菜一汤的基础上形成的。 ④万科运营模式：取一定比例商铺前期自持招商（或售后返租），给“五菜一汤”业态进行落位，其余商铺出售为主 菜市场 第五食堂 洗衣店 银行ATM 药店 超市 Part2 各大房企如何操作社区商业 二、世茂：发力MiniMall社区商业 ①MiniMall体量：1万㎡左右 ② MiniMall定位及业态：没有购物场所，只有“吃喝玩乐”空间 ②Mini Mall运营模式：自持，首先它是社区配套，其次自持商业可以实现较好的租金收入。社区有了这些商业配套以后入住率会更高，增值也更有保证。投资一个大的购物中心一般需要8亿-10亿元，而做一个Mini Mall只需要几千万元。Mini Mall复制性强，资金沉淀少，不会影响公司的现金流。 Part2 各大房企如何操作社区商业 三、华远地产：主攻社区商业空围 打造华远好天地 ①华远好天地定位：具有区域和社区配套性质的商业产品