临沂房地产市场分析报告.docx

2008 年临沂房地产市场分析报告 一、市场综述 1） 2007 年 1-5 月份，全市商品房销售面积达 69.67 万平方米，同比增长 84.5%，实现商品房销售额 13 亿元，其中商品住宅销售面积为 65.09 万平方米， 同比增长 74.13%。 2）从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来， 外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求新的发展，比如：鲁商、前田等实 力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成 功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相 当独到的见解。 3）从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长， GDP和人均 GDP呈上升 趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长 的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房 升级的需要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快 增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景 气局面。 4）从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对 平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多数楼盘销售情况良好，前两年积 压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂 市经济发展态势，预计临沂房价将呈现稳中有升的局面。当前，要进一步调整好 结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低 收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实 现住宅建设的可持续发展。这样，临沂的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁 荣的明天。 二、价格： 1） 2007 年上半年临沂市房屋均价为每㎡ 2649 元，而这一均价很大程度上 依靠兰山区高房价的推动作用。兰山区是房价最高的地区，商品房平均价格达到 2770 元；而河东区平均每㎡为 2122 元；罗庄区平均房价最低，仅为 1873 元。 与 2006 年相比价格基本持平。 2） 2008 年目前碧水绿洲卖的很火，价格在 1800 元，城中临沂鲁银房地产 开发有限公司龙腾华景 5000 多，共 400 套，一期 200 套， 2 期计划 5500。 3）、罗庄主要是城市基础配套不全，景观优势不明显，但滨临滨河大道还是 很受欢迎的。 目前滨河物业的价格，别墅 4000 多，多层 2000 多不到 3000，均价约 2880（观 天下）。 三、临沂房地产市场目前有特点分析： 1）以河为轴 五大板块 临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河 展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区 ( 南坊 ) 及兰山老城区 五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区 ( 南坊 ) 、河东滨河区转移。据调查 2008 年房地产开发面积将突破 1000 万平方米 (2008 年新开发面积 600 万平方米 加上 2007 年结转存量 400 万平方米 ) 。其中，北城新区 ( 南坊 ) 新开发项目 15 个， 总开发面积 150 万平方米；河东区新开发项目 10 个，开发面积 80 万平方米；罗 庄区新开发项目 10 个，开发面积 120 万平方米；兰山滨河区约 70 万平方米；兰 山老城区新开发 8 个项目， 70 万平方米。目前，市辖三区近百个楼盘开发建设， 星罗棋布，竞相发展。 2）外商带动 高层为主 随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城 市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如新加坡客商开发的联安现代城， 鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久 隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。据统计，目前 40 多家中外开发商进驻临沂投资兴业。所建楼盘以高层为主，如锦绣蓝山有 11 层、 17 层、 19 层、 22 层，外滩明珠有 26 层、 33 层，凤凰城、久隆国际分别有 层、 27 层、 33 层，以外地开发企业建设的沂龙湾、凤凰城、外滩明珠、台北新城、久隆国际等一批楼盘的兴建为标志、临沂房地产开发水平进入一个新时期。 3）楼型多样 户型多种 目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式 商住楼。户型多种，据 20 个楼盘户型调查，所有楼盘均有 6 个以上户型， 110-130 平方米是主流户型，其中：沂龙湾从 55-300 平方米有 20 个户型，锦绣蓝山从 99-258 平方米有 15 个户型、齐鲁园从 45-220 平方米有 12 个户型，久隆国际从 90-195 平方米有 14 个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有 10 个 户型，台北新