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物权法登记制度(3) 物权法登记制度 根据物权的种类，登记可以分为所有权登记、用益物权登记和 ___物权登记。后两者也称为他项权利登记。 所有权登记是较为常见的一种登记类型。有的法学家将所有权登记等同于初始登记。[44]这样的观点显然是不正确的。初始登记是指就某一土地首次进行的登记，如国有土地使用权出让时进行的登记。[45]可见，不仅所有权，用益物权和 ___物权也是存在初始登记的。而且，所有权登记也不一定是初始登记，如所有权转让后进行的登记就不是初始登记，而是移转登记。另外，并非所有的不动产所有权都需要登记，根据《物权法》第31条的规定，因公法行为、继承和遗赠行为以及事实行为创设的所有权只有在处分物权时才可能需要 ___登记。而我国的土地等自然资源属于国有，依法可以不登记所有权(《物权法》第9条第二款)。 用益物权登记在物权法上主要有土地承包经营权登记(第227条，第229条)，建设用地使用权登记(第139条、145条、第150条)，宅 ___使用权登记(第155条)和地役权登记(第158条、第169条)。 土地承包经营权的登记效力采用了登记对抗主义，未经登记，不得对抗善意第三人。《物权法》这样规定，主要有以下考虑:(1)我国农村还基本上处于典型的熟人社会，社区成员较为封闭固定，人口与财产缺乏流动，关于土地承包经营权这样的重大家庭财产取得，人们常常可以通过非制度的方式获得相应信息，从而减少了物权公示的必要性。(2)土地承包经营权的取得与 ___经济 ___成员的社员权有密切 ___，交易相对人亦可通过，某人是否具有成员资格，而在一定程度上了解其是否享有土地承包经营权。 (3)我国广大农村地区尚未建立完善的土地登记制度，如果要求土地承包经营权以登记为设立要件，则制度缺乏物质基础，亦难以实施。(4)如果要求登记为土地承包经营权的设立要件，势必增加权利的取得程序，增加一定的登记费用，增加了农民的负担。这种观点充分考虑到了我国的国情，非常有道理。 建设用地使用权登记则采取了登记生效主义，自登记时设立或者变更。之所以与土地承包经营权采取不同的政策，在于建设土地使用权大部分发生在城市，而城市已经进入了陌生人社会，而且登记制度也较农村完善，以登记为生效要件具备现实可能性，而且对于交易安全的维护也有益处。值得注意的是，我国对于建设用地使用权出让登记采取了强制限期登记的制度，具有浓厚的行政色彩。如《土地登记规则》第26条规定:“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。成片 ___用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。” 第50条规定:“国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起三十日内，持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。”尽管可以理解为这些是为了管理的需要，但《土地登记规则》对于没有 ___登记的法律后果的规定却确实不太合理。其第69条规定，土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办 ___处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民 ___批准，注销土地登记，注销土地证书。按照登记生效主义的理论，没有登记，仅仅是不发生物权的效力，当事人的合同是有效的，如何突然成了“非法占地”，确实值得商榷。有学者认为，这种做法“将受让人的权利变成了行政规章所确定的义务，完全混淆了其作为平等主体的土地出让方和作为国家土地管理部门的不同身份”。 《物权法》中规定的宅 ___使用权和地役权的登记制度是比较特殊的，即无需进行设立登记，但是已经登记的权利在变更、转让或消灭时，应当及时 ___登记。有学者认为，这是由于我国幅员辽阔，地区差异巨大，因此造成有些地区建立了较完善的登记制度，而另一些地区则没有，因此，对于那些已经建立了登记制度的地区，在权利变动时，当然要求及时 ___登记。[51]这是从地区差异的角度分析，有一定的道理，不过笔者认为，这个问题还是以宅 ___和地役权分开讨论为妥。首先，就宅 ___而言，从登记必要性问题上分析似乎更为合适。实际上，如果宅 ___使用权没有发生流转，其设定登记是没有意义的。以我国现有宅 ___ ___度，即使在取得宅 ___后不登记，也不会发生权属不明的情况。一户一宅，而且有 ___限制，还必须经乡