世联后湖策划报告.docxVIP

区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（ 汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰 4 个中 心片区，古田、常青、后湖 3个综合组团。规划常住总人口 170万，其中核心区 15万，中心片区 58万，综合组团 97 万。） 确立 21 世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅 706 路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 销售状况： 销售期普遍较长，一般在年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在 60-70%左右 媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅 1600-1900 左右， 2000 元/ 平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到 300-500人/ 平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。 （武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘 的后续开发，供应量呈上涨趋势， 片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未动工） 金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 竞争片区位置示意图： 竞争片区比较表 发展大道 大批国家机关 西北湖 金融一条街 解放公园 比较项目 后湖 金银湖 杨叉湖 目前片区集中均价 多层1800,小高层2200 多层 1600-2300 多层2000,小高层2500 市政配套 较差 较差 较好 商业配套 较差 较差 较好 距市中心距离 较近 很远 较近 父通 交通线路少，轻轨、地铁未通过 通轻轨，目前交通线路少 交通线路较多 景观 :无景观资源 金银湖 无 区域形象 新兴片区，城乡结合带向中高档 住宅区过渡 新兴片区中高档住宅区 相比属于旧城改造 发展前景 临科技园，大型综合居住组团 环湖中高档居住组团 开发潜力较小 综合评价 后湖在目前的片区比较中不占优势； 片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； 项目的脱颖而岀主要要依靠项目本身。 竞争项目比较 区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园 区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园 注：万科四季花城与城开项目介格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超岀一个层面的可能 与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升； 与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区环境； 地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车 站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。 同层面主要竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园 重点项目比较分析 在我们圈定的主要竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争 对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看问题，以确保我们的项目的成功。 项目 万科四季花城 东方恒星园二期 比较分析（以万科项目为基准） 地段 金银湖、距中心区域远 后湖、距中心区域近、花桥北 本项目占优，“离繁华很近” 公共交通 无，轻轨前景 车辆少 综合比较略差 层数 4、5层 7层 略差 风格 欧洲小镇（德式），标志性明显 现代风格（荷兰风格派） 差异点 沿袭与原创的区别 景观与周边环境 金银湖、高尔夫、小区水系 小区内园林 略差 商业配套 目前无，建成后分散布置 目前无，规划中商业街