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番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 .、八 、- 刖言 2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公 开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自 2003年12月12日至2003年12 月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二， 教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府 决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融 精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让 就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可 行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五 个部分。 一、基础分析 地块背景资料 叢1 地块基本情况， 地块名称屮 1 龙歧地块J 地块编号门 2003055号用地心 位宣农 沙湾贖龙歧村护 用地性质4 居住卫 规划指标甲地面积门 61379. 3平芳米心 容积率心 建筑密度门 W 30% （其中商业建筑面积不大于总建筑面积的3%）心 使用期限（年）4 住宅T0年,配商40年2 土地使用权出让金心 因B0万元（拍卖起始价）嘏 区位分析 1） 随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得 到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行， 令市民可充分享 受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2） 南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、 最完善的区域，番禺的“高 等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技 术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3） 该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、 综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主， 而且新建楼盘在 整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善， 促使该区 域成为番禺未来居住中心区。 4） 目前项目周边的公共配套尚未完善， 除中小学和一些中小型商铺外，其他 方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。 、市场分析 区域住宅市场分析 1）供应量：以旧盘新货为主 由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分， 一部分为 、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为 1500套 表2 该区域瞬擬况一览表 总占地确」 ■海论堡心 9 万 m￡+ 约1100 E1 24拣洋房/多島 小高层匸 如眩年5月?剩亲少量尾货J ■御睞+， 14 万 nfp 在售约lOOO^洋房』多层小高层*高层- 2003年6月4 ?金沙灣花园 H 万 ID* 21栋洋房 容层“小高层+1 ￡003年5月4 ?华荟南員园 7万乳 约1200 ?空栋洋房参层、小高层 2002年12月点 ■群禺奥林匹克花园 32.9 万 nfp 别壁*多展、小aR*1 暂无推售》明年初推新货门 ?绿庭雅苑Q 8 万 11^ 20多栋洋房』參层心 2EH年5月.剩余少量尾货■ ?新世纪花园 40 万 mV 300座别墅,2SO 11栋寒层和 0001年2月,剩余少蚤尾货 ■朗陶居J 2 万 m. 2513套洋房 势层、小髙层 如D1年5月 剩余少量尾货■ 资料来沥:珠江恒昌代理三部实地调萱 2）产品：大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少， 而且番禺的别墅也较集中于该区域， 因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和 建设规模较大，多在7~40万平方米。 楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题， 内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100~120平方米的3房为 主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为 主。 表3 该区域主要楼盘住宅面积统计* 建筑面积（孑） 御院心 金沙湾花园“ 华荟南景园口 综合统计」 小于3 一心 咖 60-80^:, —■—-P 2%心 27%^ 10%^ 80-100^ 29% 18%^ 100-120*- 3林 62%^ 31.盼 42%^ 120-150^ 33%^ 盼 15%心 大于152 曲 15%^ 0.8%*^ 7%小 资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查 注：上述数据以户型的面积为量化标准 3）价格：高低两极明显，中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在 2000~2500元/m2的范围内， 总价集中在20~30万元的范围内，分