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房地产开发成本核算管理办法 房地产开发成本核算管理办法 精心整理 总则 目的：为规范集团房地产开发企业成本核算，统一有关房地 产开发成本费用（以下简称“开发成本”）核算、归集、 分配的会计处理方法， 正确计算房地产开发产品成本， 加 强成本费用的比较分析和管理控制， 根据《中华人民共和 国会计法》、《企业会计准则》等国家法律法规及《公司 会计政策、会计估计及管理办法》有关规定，结合公司实 际情况，制定本办法。 职责：集团公司及各城市公司的开发项目必须严格按照本办 法的要求， 组织公司开发成本核算工作， 建立成本核算责 任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象， 正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提 供成本核算资料， 并及时发现成本管理中存在的漏洞， 不 断寻求降低成本的途径， 同时对在本办法实施过程中发生 的问题及时向集团财务管理部反馈。 适用范围：集团公司、下属分公司、全资子公司及控股子公 司等。 开发成本核算基本原理 开发成本核算的基本程序： - 来源网络 - - 来源网络 精心整理 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算 对象； 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用； 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核 算对象之间的分配方法、标准； 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算 对象之间进行分配； 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总 成本； 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结 转销售开发产品成本； 正确划分可售面积、不可售面积 （ 按政府相关部门确定的面 积提供 ） ，根据有关规定计算可售面积应负担的成本，正 确结转完工开发产品的销售成本； 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成 本核算对象的成本情况。 开发成本成本核算对象的确定原则： 满足成本费用计算的需要； 便于成本费用的归集； 利于成本费用的及时结算； 精心整理 适应成本费用监控的要求。 2.3 开发成本核算对象的确定方法：各项目可根据成本核算对象 的确定原则， 并结合项目实际情况， 确定具体成本核算对 象。 成片分期（区）开发的项目，应以各期 （ 区） 为成本核算对 象；各期（ 区） 下分标段等的则不再以各标段为成本核算对 象； 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的或有高层、 多层、复式等不同结构的，也不再划分成本核算对象，通 过成本核算软件的有关建筑合同分析核算； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的 配套设施， 不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本， 均 应单独作为成本核算对象。 对于只为一个房屋等开发项目 服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设 施，可以不单独作为成本核算对象， 发生的开发费用直接 计入房屋等开发项目的成本。 成本费用项目包括下列八项：土地获得价款、开发前期准备 费、主体建筑工程费、 主体安装工程费、 社区管网工程费、 园林环境工程费、配套设施费、开发间接费等。 精心整理 成本项目及其内容与公司建设管理部门的项目成本分类 一致。 开发成本核算内容 土地获得价款，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费 用，主要包括以下内容： 政府地价及市政配套费： A、地价 （ 含市政配套费 ） ：支付的土地使用权出让金 （ 国有 土地、划拨土地 ） 、土地使用权租赁费、 大市政配套费、 土地变更用途和超面积补交的地价、河道人行道占用 费等； B、土地税收：支付的契税、耕地占用税等； C、补偿费：支付的征地补偿费、征地管理费等； D、土地合作开发费：土地溢价款、补偿合作方地价、合 作项目分给合作方的抵价房屋成本及相应税金等。 3.1.2 拆迁补偿费： A、补偿安置费：地上/ 地下建筑物或附着物的拆迁补偿费、 安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等； B、拆迁管理费：支付的拆迁管理费用等。 其他费用： 精心整理 A、权证办理费：土地证办理费、土地合同公证费、土地 合同公告费； B、评估费：土地评估费、房屋评估费等。 土地周边环境提升费： A、红线外市政设施费：红线外道路及绿化、水 / 电/ 气/ 通讯等建改造费用及接口补偿费等； B、周边提升费：红线外涉及与土地提升有关的环境、教 育、交通、生活配套等开发商所承担的费用。 3.2 开发前期准备费，是指在取得土地开发权之后、项目开发前 期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹 建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 勘察设计费： A、勘测费：水文、地质、文物和地基勘察费及沉降观测 费。 B、规划费： 主体及各配套设计方案招标费、 方案评审费、 总体规 划设计费等。 效果图设计费、模型制作费 ( 用于规划设计研究 ) 等。 C、设计费： 主体施工图设