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楼市收官之战解读南京楼市年终成绩单 2010 年 11 月，搜房网率先发布了 2010 年南京地产网 络人气榜，并且公布了南京住宅成交金榜及二次调控南京房价涨幅榜。时值年末的南京楼市，今年的成绩单究竟能打多 少分 ?在降价潮，政策双重压力下， 11、 12 月南京楼市的收官之战究竟成色几何 7 楼市大规模降价潮究竟会否出现 ?春 节前的南京楼市究竟向左走还是向右转 ?年末出手的机会又在哪里 ?本期搜房观察邀请一线楼盘操盘手、代理公司代表、业内专家，媒体记者共同讨论。 2010 年注定是南京地产最不平凡的一年。 宏观调控、 二 次调控，限购令、禁涨令等一道道利剑，将火热的楼市打入谷底。然而在金九银十诸多楼盘的低价、刚需轰炸下，新政下依然出现了诸多“日光盘” ，甚至“夜光盘” 。 楼市一再调控 中高端住宅项目表现抢眼 搜房网数据监控中心发布了 2010 南京住宅成交金榜数 据，呈现这样几个特点：销售套数 TOP楼盘中，竟有 2 家是单价在 15000 甚至 20000 以上的中高端住宅项目， 其余 8 家楼盘均为万元以下的刚需楼盘。其中江北大盘就占了一半， 江宁 2 家，城中、河西、城南各 1 家。而成交面积 TOP10榜 单上，则又出现了中海凤凰熙岸、保利香槟国际两大豪宅项 目。 对此，南京房促会秘书长张辉认为，现在品牌是重要因素，产品创新、务实的价格、独特的资源都是重要的因素。往年的榜单排名前十的普遍有几个特征，第一大盘，第二中低价楼盘，大盘加低价保证了成交量比较高。而今年的榜单出现了很多新面孔，第一是品牌开发商的楼盘，第二具有独特资源的楼盘也很突出，比如中海凤凰熙岸，具有唯一性；第三，户型创新的楼盘表现也很突出，比如金地自在城，户型创新、增值空间大：第四是务实价格策略的类盘，比如保利，他们的价格比较务实根据消费者的预期进行定价，他们也取得了较快的销售速度。 搜房网的资深房产博友刘永超提出，今年的榜单还显示了市场走势的变化，以前是以价取胜，今年出现了分化的趋势，价格低并不是唯一的市场策略，价格低，质量不高，购房人也不认可。 4 月是楼市很大的分水岭。新政是从信贷方面进行制约，制约了相当一部分的刚性需求，市场进入了观望态势，市场出现了明显的分化，品质好的楼盘仍然受到追 捧，而性价比低的楼盘出现了滞销状态。市场从。 9 年下半年到 10 年 4 月前市场一直很热， 4 月新政以后供求关系没有发生根本的逆转，房价依然坚挺，这就是造成了口碑好的楼 盘取得了比较好的成绩，以前江北独占大头。今年万达是第 一，它品质好， 但是价格低于周边的房价。 保利开出不到 1.7 万的价格，周边基本在 2 万，所以得到了购房人的认可。这个趋势以后还会进一步加强。 观望与降价博弈 降价是个别案例 张辉还表示，这次调控主要集中在四个方面，第一抑制需求，包括停贷、限购、增加税收。希望通过需求规模的降低来改变之前供不应求的关系，希望形成供大于求。第二是增加供应，第三增加土地的供应。第四直接干预房价，三个 月之内不准涨价，泰州每次涨价不能超过 3％，全年涨价不超过 8％。但是供应量不足又把房价给支撑住了。这里面也 有政府的大智慧。开发商资金来源全部限制住也不可能，短期内开发商的资金链不会出现系统的普遍的紧张，就不会出现普遍的降价。短期需求的抑制发生了作用，但是这是不是长效的机制要打个问号。供应到现在都没有形成有效的放大，即使明年放大，影响再推迟两三年，这几年供应紧张的局面没有得到解决，从两三年的时间来看，供求关系不会使房价下滑，上涨则有很大的可能性。只要供应不放量，肯定是涨价的，光高压制需求是永远压不住的。短期还要看调控的时间。时间拖得越长，对开发商资金影响会越来越大。张辉判 断明年 2 季度，政策可能会面临着回暖。房地产的政策环境也会回暖。明年 2 季度之前苏宁的这种现象是个案，企业自身的情况千差万别，大幅降价是偶然事件。目前所有的市场环境不可能大幅降价。 世联地产南京公司研究部经理吴志辉同样对南京房市 的后期发展偏乐观。 他认为，这几年是南京历史上的最高点。 总体价格上扬幅度不会太快，这种价格上涨空间不会太大，成交量又最大的时候，会带来一种开发模式，以快速跑量滚动开发，用规模赢取市场。过去五年政府土地供应完成率处 于 55％到 65％。扬子晚报资深房产记者李汇丰认为， 2007 年里拿地的就决定了今天的格局肯定要改变，房子卖得好， 是购房者投的票。楼市将留下两部分人――不缺钱的开发商和不缺钱的购房人。离开的将是缺钱的和走错路的开发商，缺钱的购房人。 刚需或投资 年底该如何置业 对于消费者是否应抓紧时机在年底置业 7 大众证券报资深产经记者成曦建议，首先选好区域，如果作为投资置业， 价格则越低越好，自己对市场判断好。 博友刘永超表示，具体问题具体分析，如果刚