物业服务费用测算技术报告(详细).docx

精心整理 附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号 指标名称 单位 指标 总建筑面积 ㎡ 25850.33 （产权登记面积） 26821.07 （全部建筑面积） 地上建筑面积 ㎡ 19011.14 其中 地下建筑面积 ㎡ 7809.93 （含人防面积 851.79 ） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点， 以实际状况为基点， 以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线， 部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。 参照物业管理方案， 比较周边及同类型物业区水平， 采取成本运行法实施本项目的物业费评估。 （详见物业费汇总表） （一）成本运行法评估： 1.明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容， 本项目共将收费按文件要求分为 11大项，在每项内明确所含的内容， 而其中的内容又进行细化到子项核算指标。 以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。 2.对共用 (专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算 测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3.对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。 （详见清洁 卫生、绿化、秩序维护费用表） 4.人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、 按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： 按不同的职责将人员分级。 以市场价为基础， 根据在管面积的大小计算工资及附加费。 （详 精心整理 精心整理 见人员工资说明表） 按人员配置分别计算人工费用。 各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总 表。 对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称 项目地址 物业公司 物业费 （元 /月 .平米 备注 雍贵中心 东城区广渠门 北京中天如日物业 26 元 2012 年 管理有限公司 内大街 43 号 温特莱中心 西大望路 1 号 锦江（北方） 物业管 25 元 2012 年 理有限公司 嘉禾国信大厦 东城区白桥大街 北京嘉禾国信投资 26 元 2012 年 15 号 有限责任公司 通正国际大厦 东城区广渠门内 北京通正置业有限 21 元 2012 年 大街 80 号 公司 国瑞大厦 东城区崇文门外 国瑞兴业地产有限 20 元 2012 年 大街 16 号 公司 （三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序 1.精算程序设计 按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。 按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。 完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。 2.精算程序的应用 按指标体系输入分类分项指标。 按精算程序输入相关数据。 按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。 三、物业费各项测算结果说明 计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业 精心整理 精心整理 服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。 物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费 面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。 由停车管理费中列支。 其它维护维修费用由产权方自行支出。 物业费各项内容说明如下： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用 指管理服务人员工资、 法定节假日加班费、 员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、 员工工作餐费、置装费等； 按规定提取的工会经费、 职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业 服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 （各项福利及保险计提比例组成：社会保险 33.1%（医疗 10%、养老 20%、工伤 0.8%、失业 1.5%、生育 0.8%）、住房公积金 8%（低限）、教育经费 3%、工会经费 2%（ 46.1%）） 人工费中不包含地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行维护的人工费用。上述两项 费用成本分别单独计入停车管理费和空调费中。 应分摊的人工成本按照收费面积和总管理面积之比 例值进行了分摊测算。只计入依管理面积比例分摊的费用部分。 行政办公管理费 办公用品费、交通费、能源费、通讯费及其它费用。 清洁卫生费 为保持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的卫生间厕纸费、 消