土地使用权评价及建筑物评价.ppt

第 七 章 土地使用权评估及建筑物评估 第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法 第 一 节 土 地 使 用 权 概 述 一、土地与土地使用权 二、土地的分类及其特性 （一）土地资产的分类 1 、按社会经济用途 2 、按经济地理位置 3 、按所有权归属 4 、按利用程度 5 、按开发程度与开发趋势 （一）特征 1 、地价是地租的资本化 2 、地价是权益价格 3 、土地具有增值性 4 、地价与用途相关 5 、地价具有个别性 6 、地价具有可比性 （二）种类 1 、基准地价 2 、标定地价 3 、交易底价 4 、市场交易价 5 、课税价格 第 二 节 土地使用权评估程序和原则 一、程序 （一）明确委托项目的基本事项 （二）制定评估作业计划 （三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案 1 、国有土地使用权证书 2 、国有土地使用权转让合同、协议 3 、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4 、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5 、地产规划资料 6 、地产状况资料 7 、其他资料，如规划图，交通图等。 （四）撰写报告 二、地价评估的原则 （一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）合法原则 第 三 节 土地使用权评估的成本法 一、基本思路 二、适用范围 三、计算公式 土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 四、操作步骤 （一）计算土地取得费用 1 、征用集体土地而支付给农村集体经济组织 的费用 2 、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁 费 （二）计算土地开发费 1 、基础设施配套费 2 、公共事业建设配套费用 3 、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定 五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩 10 万元， 土地开发费用为每平方公里 2 亿元，土地开发周 期为两年，第一年投入资金占总开发费用的 35% ， 开发商要求的投资回报率为 10% ，当土地出让增 值率为 15% ，银行贷款年利率为 6% ，试评估该 土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （ 1 ）计算土地取得费用 土地取得费 =10 万元 / 亩 =150 元 / 平方米 （ 2 ）计算土地开发费用 土地开发费 =2 亿元 / 平方公里 =200 元 / 平方米 （ 3 ）计算投资利息 土地取得费的记息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入， 则： 土地取得费利息 =150X[ （ 1+6% ） 2 ） -1]=18.54 （元 / 平方米） 土地开发费用利息 =200 × 35% ｛（ 1+6% ） 1.5 -1 ｝ +200 × 65% ｛（ 1+6% ） 0.5 -1 ）｝ =10.23 （元 / 平方米） （ 4 ）计算开发利润 开发利润 =[ （ 1 ） + （ 2 ） ]X10%=35 （元 / 平方米） （ 5 ）计算土地价格 土地价格 =[ （ 1 ） + （ 2 ） + （ 3 ） + （ 4 ） ]X （ 1+15% ） = （ 150+200+18.54+10.23+35 ） X （ 1+15% ） =413.77 （元 / 平方米） 该宗地单价为 413.77 （元 / 平方米），总价为 3206550 元 第 四 节 土地使用权评估的收益法 一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益 （一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用 四、资本化率 （一）资本化率的实质 （二）求取资本化率的方法 1. 纯收益与售价比率法。 2. 安全利率加上风险调整值法。 3. 各种投资风险、收益率排序插入法。 （三）资本化率的种类 1. 综合资本化率。 2. 建筑物资本化率。 3. 土地资本化率。 五、计算公式 （一）纯收益不变 1. 在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式： P=A/R 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式： P=A/r[1-1/(1+r) n ] 3. 在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式： P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变 1. 无限年期收益。其基本公式为： P= ∑ i=1 t Ai/(1+r) i +A/r(1+r) t 2. 有限年期收益。其计算公式为： P= ∑ i=1 t Ai/(1+r) i +A/r(1+r) t [1-1/ （ 1+R ） n-t ] （三）纯收益按等差级数变化 1. 在纯收益按等差级数递增，收益年期无限 的条件下，有以下计算式： P=A/r+B/