房地产价格制定原则.docxVIP

价格制定 工具 比较评分表、爬楼打分表、综合调差表 案例 万科第五园、上海星河湾、沈阳丽都新城 在房地产销售过程中，价格制定是一个非常关键的问题。项目的 畅销与滞销跟价格的关系最大， 所有滞销项目中， 可以说 90%以上在价格制定方面都存在或大或小的问题。 从价格表的制作中， 很容易就可以看出一个操盘人员的专业功底以及操盘思路。 价格制定主要包括两大课题：一是项目核心均价形成，一是价格制作。 上篇 核心均价形成 项目的均价定位是一个关键并且棘手的问题，价格定高了市场无法接受，价格定低了开发商又损失利润。一般来说，在制定均价时，首先得确定定价目标和定价依据， 然后根据目标和依据确定定价方法和策略。 定价目标 “目标”是制定均价时首先需要考虑的因素，目标不同，定价的方法和策略也会不一样。菲利普·科特勒在《营销管理》一书中指出企业定价的五种不同目标：获取利润、扩大销售、市场占有、改善形象、应对竞争。 如公司目标不是现金流而是最大利润，这时的定价可能就远远高于片区的平台价格，如上海的“汤臣一品” ；如项目是位于郊区的大盘，公司目标是快速启动市场、扩大销售，也有可能在启动区低价入市，等市场形成气候，然后再调高价格；如跨区域品牌公司初次进入外地市场，考虑以强悍攻势推动市场洗牌，抢占市场份额，也可以低价入市；如公司品牌战略本来就是强悍的造城模式， 大规模推出物美价廉的产品，也可以选择低价入市，