论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力.pdfVIP

合同编号： __________ 论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期： ____年____月____ 日 第 1 页 共 10 页 论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力 目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商 品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房 屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方 人民政府政策指导价购买的经济适用房， 这主要是指单位集资房和 安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最 高人民法院于 年出台了 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》 ，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律 上的依据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠 纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手 房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很 明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠 纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。 那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢？ 一。房改房买卖合同效力。 1．1994 年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决 定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场 价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人； 一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。 2 ．1999 年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部 出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 ， 对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产 第 2 页 共 10 页 证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房） ， 还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的 书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应 当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。 《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内 容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按 规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房 可以先按照成本价补足房价款， 全部产权归住房所有权人所有后再 进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按 规定缴纳有关税费后， 交易收入由住房所有权人与原产权单位按房 屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级 财政，专项用于住房补贴。 3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单 位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房 价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过 户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定 原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合 同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合 同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产； 房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征 得单位同意应属无效； 《城市房地产管理法》和〈 〈城市私有房屋管 理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到 第 3 页 共 10 页 房地产管理部门办理变更登记手续， 当