宁乡县基准地价更新技术报告(乡镇).docVIP

.专业整理 . 目 录 第一章 概 述 1 第一节 概 况 1 一、县域概况 1 二、乡镇概况 1 第二节 工作情况介绍 6 一、工作范围 6 二、工作目标和任务 6 三、基准日 6 四、组织管理 6 五、工作计划 6 第三节 基准地价更新（评估）概述 9 一、基准地价成果更新的必要性 9 二、基准地价成果更新的主要依据 10 三、原基准地价成果的主要内容 10 四、基准地价成果更新应解决的主要问题 11 五、基准地价成果更新的理论基础 13 六、基准地价更新（评估）的原则 15 七、基准地价成果更新的技术途径 16 第二章 基准地价测算与确定 . 18 第一节 基准地价的内涵、构成及表达方式确定 18 一、基准地价的内涵 18 二、基准地价的表达方式 21 第二节 资料的收集整理 23 一、资料收集的基本原则 23 二、资料收集的程序 23 三、资料收集的内容 24 四、均质区域的划分 25 五、资料整理汇总 26 第三节 样点地价计算和检验 32 一、样点地价计算 32 二、样点地价修正 36 三、样点地价检验 38 第四节 土地级别和基准地价的确定 42 一、均质区域平均地价的测算确定 42 .学习帮手 . .专业整理 . 二、土地级别调整 42 三、级别基准地价的确定 44 第三章 宗地地价修正体系 46 第一节 体系设计 46 一、宗地地价与基准地价的关系 46 二、编制方法 46 三、宗地地价影响因素分析 47 第二节 宁乡县乡镇宗地地价修正系数表的编制 49 一、宗地地价区域因素的选择及量化指标 49 二、宗地地价单项因素修正系数编制 53 第三节 宗地地价修正体系的应用 57 一、基准地价系数修正法评估宗地地价 57 二、市场比较法评估宗地地价 57 三、楼面地价与基准地价评估 59 四、综合用地地价评估 60 第四章 基准地价更新成果的应用及应用建议 . 61 第一节 成果的应用 61 一、确定出让或收回土地价格的参考依据 61 二、土地契税的重要依据 , 核定土地增值税 ( 费 ) 和衡量土地使用权转移价格的标准 61 三、企业清产核资和改制中的土地资产价格的标准 62 四、优先购买权的衡量标准 62 五、划拨土地使用权转移时，补交土地出让使用金的标准 62 第二节 基准地价成果应用建议 63 一、实行基准地价定期公布制度 63 二、实施基准地价动态更新制度 63 三、制定宗地交易价格申报制度 63 四、完善地籍档案 63 五、建立资料保管使用制度 64 六、为相关部门提供有偿信息咨询服务 64 .学习帮手 . .专业整理 . 第一章 概 述 第一节 概 况 一、县域概况 宁乡县位于湘中偏东北、湘江下游西侧、洞庭湖南缘，地理坐标：东经 111o53′ -112 o47′，北纬 27o52′-28 o29′，最大跨度，东西宽 88 公里，南北长 69 公里。东临望城县，东南与湘潭县相连，南界韶山、湘乡、娄底三市，西南与涟源市为邻，西与安 化县接壤，北与益阳毗邻。总面积 2905.92 平方公里，占全省面积的 1.37 ％。 县境地势西高东低、南陡北缓，大致由西向东倾斜；地形大体轮廓为北、西、南三 面向中倾斜，呈朝东北开口的凹形盆地；地貌以山地、丘陵、岗地、平原为主，岗地、 平原面积达到 50%以上。县域水系发育，主要有沩江、靳江两大水系。 自然资源丰富，野生动植物多样，野生动物中虎、狼、豹等绝迹动物不时可见；野 生植物中有蓖子三尖杉、香树果、银杏等国家二级保护植物；矿产资源较为丰富，灰汤 温泉，水温在 88~91℃之间，储量 3500 立方米 / 日，现已成为省内知名的疗养场所。 交通运输网络完善，长石铁路、长常高速公路、国道 319 线横贯东西，洛湛铁路连 通南北，构成了宁乡与沿海地区及大西部便捷快速的交通网络。至 2006 年，全县公路 通车里程已达 3416.227 公里，高速公路里程 15.1 公里，境内铁路里程 68 公里。 重点工程建设如火如荼，随着金洲大道、金洲互通和金洲沩水大桥三大主体工程的 建成，近期规划 20 平方公里的金洲新区初具雏形；对接省会长沙快速干道已纳入市重 点工程，正在征地拆迁；碧桂圆正式落户，中和能源启动建设，锦锋钢构即将投产，以 金洲大道为轴建设的长沙西线产业经济带，已纳入长沙新型工业化的重要布局。 全县辖 18 个建制镇、 15 个乡， 2006 年底全县总人口 133.61 万人，人口总量呈低 速增长趋势，其中城镇人口 41.81 万人，乡村人口 91.80 万人； 2006 年，全县 GDP为 169.29 亿元，按可比价格比 2005 年增长 15.1 ％，其中第一产业 32.94 亿元，第二产业 88.41 亿元，第三产业 47.93