郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告57p.docxVIP

郑州市郑东区商务金融 地块可行性分析报告 二〇一一年三月 目录 第一节 项目概况 3 1.1 项目区位 3 1.2 经济技术指标 5 第二节 郑东新区城市规划 7 2.1 郑东新区规划 7 2.2 建设理念 10 第三节 郑州市房地产市场宏观分析 13 3.1 郑州市房地产市场背景分析 13 3.2 重点政策分析 15 3.3 房地产行业发展分析 18 3.4 房地产发展小结 21 第四节 郑州市房地产市场现状 23 4.1 土地市场分析 23 4.2 商品房市场分析 28 4.3 郑东新区市场分析 35 4.4 房地产整体市场小结 38 第五节 郑州区房地产主要楼盘项目调研情况 40 5.1 住宅商品房市场情况 40 5.2 住宅二手房市场情况 41 5.3 写字楼市场情况 45 5.4 商业综合类项目市场情况 53 第六节 项目分析与构想 59 6.1 项目 SWOT 分析 59 6.2 项目营造思路 60 7.1 方案比较 64 7.2 方案经济测算主要指标对比 65 附件 1：各方案详细测算表 67 第一节 项目概况 1.1 项目区位 郑政东出（ 2010 ） 066 号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范 围是：东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正义路。 该区域是郑州市的中央商务区 ,也是郑东新区的核心区，规划面积约 3.45 平 方公里，是由两环 60 栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高 80 米，外环建 筑高 120 米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和 24 小时不夜城。环形建筑 群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达 280 米的会展宾馆等标志 性建筑。 ■地块航拍图 ■ 地块周边环境实景 ■ 地块内： ■ 地块东： 东风东路 ■ 地块南： 金水东路 1.2 经济技术指标 本项目各项经济技术指标如下： 挂牌编号 郑政东出（ 2010 ）066 号地块 用地性质 商务金融 出让年限 40 年 容积率 6 绿地率 30% 建设用地面积（平方米） 127128.47 总建筑面积 (平方米 ) 762770.8 备注： 1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。但因挂牌出 让文件需于 2011 年 3 月 22 日-2011 年 4 月 18 日之间方能取得， 故目前本报告 中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司） ； 2、挂牌起始价、保证金和增加幅度： 本地块挂牌出让起始价为 88960 万元， 竞买保证金为 63000 万元，增价幅度为 500 万元。可见，政府对该地块的重视 程度及未来价格提升空间的良好预期； 3、申请人可于 2011 年 4 月 8 日至 2011 年 4 月 18 日 12 时前，提出书面 申请，交纳保证金的截止时间为 2011 年 4 月 18 日 12 时；对于符合条件的， 将 在 2011 年 4 月 18 日 12 时前予以确认； 4、本次挂牌报价时间和地点： 1）挂牌期限： 2011 年 4 月 8 日至 2011 年 4 月 19 日； 2）报价时间： 011 年 4 月 8 日至 2011 年 4 月 19 日，截止时间为 4 月 19 日 16 时； 5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现 场竞价确定竞得人。 6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。 第二节 郑东新区城市规划 2.1 郑东新区规划 郑东新区是是河南省委、省政府推进城市化建设，把郑州打造成为国家区域 中心城市而采取的一项重要举措。 根据《郑州市总体规划（1995 年至 2010 年）》， 由日本黑川纪章事务所进行方案设计的新区规划，引入生态城市、环形城市、 共 生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先进的发展理念，远景概念范围 115 平方公里（其中起步区 33 平方公里），规划总人口 120 万人。 郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科 技物流园区等功能组团。 目前，郑东新区从行政区划上尚属于郑州市金水区， 但实际为独立运营单位。 其具体规划如下： 2.1.1 规划的背景和过程 开发建设郑东新区是省委省政府、 市委市政府为更好应对中国加入 WTO 所 带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程， 提 升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。 按照 1998 年国务院批复的《郑州城市总体规划（ 1995 年至 2010 年）》的 要求，郑州市区人口发展长远目标为 500 —600 万，城市化水平达 70— 80% 。 目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到 制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全