某房地产营销策划提案.docx

新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案 目 录 第一部分 市场分析 第二部分 工程定位及推广策略 第三部分 营销思路的提出及策略 A武汉房地产市场分析 B区域市场分析 C同类可比性工程分析 D重点竞争对手分析及我方因应技术方案 A工程核心竞争力分析 B工程形象定位 C目标客户定位 D价格定位 E推广策略 F广告创意表现 G广告阶段策略 A活动策划 B现场包装 C售楼部包装 D样板房设计 第一部分 市场分析 A ：2002年武汉市房地产市场分析 武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001 年武汉市住宅投资额为 95.49 亿元人民币，占房地产开发总投资额的 82.75%，销售面积为 523.18 万 M2，占总销预售面积的 80.75%，同此 2000 年增长 4.1%，其中别墅、高档公寓均价 3800 元 / M2，同此 2000 年增长 2.7%。 房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地 区, 则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳 经济开发区等“三区五片”规模 , 成为众多开发商角逐的地方。 规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角， 2002 年武汉市住宅建设除市内还分布着 57 个 5 万 M2 以上的工程外，大型工程将集中在“三区 五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。 楼盘主题概念在变化 2001 年楼市的特点和主题是“智能化” ，而 2002 年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景 观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下 20 家，如“大洋彼岸” ，“蓝湾俊园”、“金 色港湾”、“万科城市花园” 、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台； 动静分区：生活区域的“动”与居住区域的“静”区隔 , 较好保证家居生活区的“私密性” ； 干湿分离：洗衣、洗菜等“湿区”与客厅 , 卧室等“干区”要有明显分隔。 特色楼盘注重“人”的需求 特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格独特，符合现代都市人的审美观念， 文化意识 , 享受要求和生活情趣，特别受到购房者的欢迎。 购房人更注重楼盘的性价比，品质好，价格优的楼盘一直是才百姓追棒的对象。 B：区域市场分析 一 . 区域功能配套 1．简况： 武汉经济技术开发区位于武汉市区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江。开发 区离市中心 15公里。该区域以神龙公司为龙头， 包括可口可乐、 丽花丝宝等多家大型外资企业落户在此， 经济的稳步增长为房地产的发展提供了良好的物质基础。 开发区分为四个功能区：工业区、旅游度假区、经管服务金融区以及生活居住区。各区严格分离， 又和谐统一。 2．基础配套设施 体育中心：占地达 88 平方 M 的武汉市体育中心正在区内兴建，其中包括一座 6 万人体育场，一座 8000 人体育馆及海湾馆等大型体育设施； 道路：区内的 60 余公里支干道， 构成了畅通的区内道路网络。 沪蓉高速公路从东到西横贯全区， 建 设中的京珠高速公路由南至北纵穿开发区。 铁路：拥有连接京广和京九线，通往开发区的专用铁路及货站。 码头：距开发区 6.5 公里的港口，区内油码头也已投入使用。经交通部批准，还将兴建一座汽车滚 装及货运码头。 医院：设备先进的神龙医院已开业应诊，另有 4 所医院、一所卫生防疫站为开发区居民提供医疗服 务。 金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行 客运中心：中南地区大型区域性客运中心正在兴建。 公园：正在兴建的汤湖公园、南太子湖公园可为区内居民提供良好的休闲场所。 3. 主要公交车线路 70 路：花桥—宝丰路—郭茨口—沌阳大街（开发区中心） 204 路：王家湾—三角湖—体育中心—汉阳造纸厂 205 路：武昌火车站—体育中心—武汉农贸大市场 517 路：开明路—王家湾—沌阳大街—神龙西路 585 路：复兴村—武胜路—神龙二路 596 路：湖北省肿瘤医院—街道口—古琴台—沌阳大街 4. 教育配套 开发区现已初步形成了大学、科研机构、中小学、幼儿园、职业教育共同发展的格局。目前，区 内有新江汉大学，武汉市商学院两所大学，东风设计院、物勘院两家科研院所、实验外语学校、开发区 一中（市重点中学） 、职业高中等 7 所中学、神龙小学等 16 所小学、