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离婚案中一方婚前购买按揭房屋的处置 近些年来，随着离婚率的逐年攀升，房价的不断飙升，房屋 价值在夫妻共同财产中的比重之大和增值潜力使其成为矛盾的 焦点，而我国现有的婚姻法及相关的司法解释未就一方婚前购买 的按揭房的归属作出明确规定。 2010年11月 17日最高人民法 院公布的婚姻法司法解释（三）征求意见稿第十一条（以下简称 十一条）规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产 支付首付款并在银行贷款， 婚后不动产登记于首付款支付方名下 的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产， 尚未 归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。 上述规定解决了长 期以来法律界对一方婚前购买按揭房的困惑，统一了法律适用。 一方婚前购买的按揭房的概念 为了正确理解婚前一方购买按揭房的内涵， 有必要把握两个 时间点的界定： “婚前”的界定，我国婚姻法对婚姻实行登记 制，因此，婚前、婚后是以结婚登记作为划分的时间点； “购买” 的界定，鉴于房屋的购买以及产权证书的办理是一个漫长的过 程，尤其是按揭房，涉及支付首付款、取得产权证书以及还贷三 个环节。 因此，笔者认为购买应以签订购房合同之日作为购买的 时间点。 一方婚前购买的按揭房的几种情形及权属 一方婚前购买的按揭房， 根据登记的时间和登记的权利人不 同，在实践中有以下几种表现形式: 一方在婚前购买了按揭房屋并取得了产权证书。 鉴于购买行 为发生在婚前，产权证书的取得发生在婚前， 产权证书又登记在 自己一人名下，依据婚姻法和物权法相关规定， 均应认定为婚前 个人财产。即使婚后双方共同还贷也不能改变房屋为婚前个人财 产的性质，婚后共同还贷在分割财产时也仅仅是债权关系， 不能 混淆了物权关系和债权关系，此种情况下该房屋应属购买方一方 所有，在实践中争议不大。 一方婚前购买了按揭房屋但是婚后取得产权证书， 并且产权 证书登记为购买人一人名下的。 此种情形下房屋之权属认定， 存 在很大争议。主要有两种观点：一种观点认为，该房屋属于一方 的婚前个人财产；另一种观点认为，属于夫妻共同财产，持这种 观点的人普遍认为婚后取得产权证书即意味着婚后取得房屋所 有权，既然为婚后取得当然应为夫妻共同财产。 基于司法实践中 存在的两种观点，使得法院针对同样情形的按揭房屋的权属认 定，判决的结果却完全不同， 这种同案异判的现象导致了法律界 的争议和困惑。 笔者认为，仅以房产证取得的时间作为判断房屋为个人财产 还是夫妻共同财产有失偏颇。首先， 《物权法》十四条规定，不 动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自 记载于不动产登记簿时发生法律效力。从物权的公示效力来看， 既然房屋登记在一方名下，而房屋的购买行为又是以一方的名义 完成的，理应属于一方所有。其次，立足现实情况，从签订房屋 买卖合同到房屋权属登记存在较长的时间差， 而不同的商品房登 记时间又各不相同。购房人申请房屋权属登记时， 登记的时间取 决于登记机关的工作效率以及房地产开发商相关手续是否齐全。 如果机械地以房产证的取得时间作为划分个人财产和夫妻共同 财产的时间点，婚前取得房产证的为个人财产， 婚后取得房产证 的为夫妻共同财产，无异于把财产的性质简单地交给登记部门的 效率、房地产开发商的手续是否齐全等外因去决定。 这样“一刀 切”的做法，有违立法目的和法律的公平正义。再者，正视房屋 登记行为的性质。一方在婚前与房地产开发商签订购房合同时即 取得了要求房地产开发商交付房屋及产权过户的权益。 房产登记 行为不能产生新的权利，只是对一方权益的确认。因此，剖析房 产登记的形式和实质，一方婚前购买的房屋即使是婚后取得产权 证书，只要登记为一方名下，即应认定为一方婚前个人财产，这 才能体现形式和实质的统一。 十一条将一方婚前购买婚后取得产 权证书的按揭房屋界定为婚前个人财产， 是符合法理的。虽然有 人对十一条提出异议，认为中国很多地区的传统是由男方买房， 而十一条使女方权益受到挤压。 但是笔者认为，按揭房屋的金额 由首付款、婚后共同还贷、离婚后一方还贷三部分构成。婚后共 同还贷的，十一条规定按共同还贷占全部款项的比例进行补偿， 这样双方基于共同还贷共享了房屋增值带来的收益， 已然是对非 购买方的利益保护。而首付款和离婚后一方还贷部分， 根据权利 义务的一致性，非购房方显然无权参与这部分款项所对应的房屋 价值的分配。因此，十一条平等地保护了夫妻双方的权利，不存 在女方权利受挤压的问题。 一方婚前购买房屋婚后登记于双方名下。这种情况下，虽然 首付款系一方婚前支付，但购买方自愿将另一方登记在房产证上 即视为购买方对另一方的赠予。 因此，该房屋应属于夫妻共同财 产。实践中，此种情况也无争议。 一方婚前购买的按揭房屋婚后增值部分的分割 房屋增值部分的定性。对于一方婚