虹桥国际商都项目投资建议书.docVIP

前言 环境篇 一、项目概述 4二.长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应 9三、环境优势 11一.区域商业市场二、区域商业市场分析一.楼层面积及功能分布二层高三、立面.室外显示屏市场篇131921282930 中庭 一、项目概述 4 二.长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应 9 三、环境优势 11 一.区域商业市场 二、区域商业市场分析 一.楼层面积及功能分布 二层高 三、立面 .室外显示屏 市场篇 13 19 21 28 29 30 中庭 31 设备配置 32 价值篇 一?SWOT分析 33 二、项目盈利模式分析 34 综述 38 虹桥国际商都是上海市长宁区天山商圈改造的一个综合性商业项目，位于长 宁区传统商圈一一天山路、娄山关路东北角。开发商出于对该项目的重视与珍爱, 在项目上投注了大量的心血和精力，无论在规划设计上，或建材品质上，每一处 细节都做到尽善尽美。规划上不仅重金礼聘香港著名冯庆延建筑事务所担当建筑 设计的重任，而且在以项目为中心的周边区域，也进行了大胆的规划和创新。可 以看出开发公司对本项目抱有极大的热诚，并积极以实际行动为天山路改造贡献 出一个精品项目而努力。 项目周边正在根据长宁区政府统一布局来设立商业群,按照国务院批准的虹 桥大拓展开发建设，形成交通、商贸一体化的枢纽，成为连贯虹桥国际机场、磁 悬浮及高速公路的纽带。 周边区域交通便利，天山路是交通主干道，加上已建成的轨道交通和中山西 路、延安中路高架，交通将是项目的一个优势。天山路、中山西路、延安中路作 为主干道，公交站点众多，运营时间长，给本项目带来大量商业人流；轨道交通 二号线延伸段娄山关路站位于本项目的地下二层，作为虹桥开发区的门户，娄山 关路站极大地便捷了虹桥地区客流的出行，同时也为本项目带来了源源不断的高 质消费客户。 而为了配合地铁的施工，整个区域内的四大商业项目工程进度都有所延误, 同时商铺分割出售也由于形势的变化限制越来越多，这直接导致了项目未能按原 计划操作。虽然地铁工程对项目进度造成了影响，但从另一个角度而言，这也未 必是件坏事，随着已经开通的轨道交通人流将随着急剧增长；项目的延迟正好配 合因为轨道交通通车这一利好，而使得商业项目的培育期大大缩短。这样的商家 在入驻项目以后，项目的成功率会大大提高。 此份建议书分前言、环境篇、规划篇、价值篇及综述五大篇章，分别从项目 所处区域环境、区域商业市场、项目规划、项目价值地位等多个方面对项目进行 了分析。 项目开发商由于初涉房市，对商业项目的经营尚缺实际经验，所以选择了出 售项目，本项目作为一个优质资产项目，也希望后期接盘的实力投资商，能长期 持有经营该项目，使该项目能够随着区域的改造升级而焕发出一个优质商业项目 所具备的所有光彩，成为天山路商业中一颗熠熠发光的商业明珠。 而我们希望通过这样一份投资建议书能够清晰、客观的描述项目，科学的论 证项目价值，最终给投资商一个准确而有价值的参考意见。 环境篇 一.项目概述 1＞开发背景 虹桥国际商都位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路 商圈的核心位置。天山路商圈兴起于80年代，最早是以街市的形式存在，主要 经营低档商品。现在，随着虹桥开发区的建设，天山商圈已远远达不到新的消费 层次的需求。随着上海城市建设的发展，天山路商圈逐步向中高档转型，目前本 项目三面都有大型商业项目正在建设中，一个新的天山商圈正迅速在上海西部崛 起。 2.经济指标 位置 天山路娄山关 路口的东北角 建筑形态 单体 容积率 3.29 占地面积 (m2) 7424 建筑面积(亦) 40301 层数 地上：6;地下：3 本项目东西长度约为71米左右，南北长度为76米左右，总占地面积为7424 平方米，总建筑面积为40301平方米，建成后为地下三层，地上六层的商场。地 下二层与地铁二号线娄山关路站连通。 区位现状 天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长6.3公里，是上世 纪50年代辟建的市政道路。因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线二 天山路沿线除了易初莲花天山店、天山商厦之外，商业设施缺乏，大都以中档的 小商铺为主，天山路中部没有大型完整的购物场所。随着虹桥开发区的建设以及 长宁区商业发展的规划要求，天山商圈改造势在必行。从02年起，天山路开始 大规模的改造开发，在天山路、娄山关路口共出现了 4个大型商业项目，分别是: 本案、天都国际、泓鑫时尚广场、天山世纪广场。 遵屏娄虹天古局III路天山新村北妾山屮于外贸学院虹安泰大楼利※宾馆关\云儿建公园业能行场仙怨￡1:慚IM银行停车场加油站路东方国际大新虹桥中心路路路延紫红人班4W蹴中心 两郊程氓XiliA村谛： 祈卫大a文袋衣JR坊ttiR m金…兀Xilrl1^华 MWfr小尼学磧X 遵 屏