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WK项目可行性报告
PPAGE 62
WK项目可行性报告
决策背景
一、内部因素
1、本项目可为南京公司提供持续发展条件,符合集团重点发展长江三角洲的战略
南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕,当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米,2004年可结算面积约10万平米,结算金额约3亿元,并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。
2、本项目占地654亩,规模大,为城郊结合部项目,是集团最擅长开发的项目类型,南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。
3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础,品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目挂牌出让,法律手续明晰,已完成“七通一平”,可迅速启动开发。
2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”,江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快,本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一,土地升值潜力大。
3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域,已形成高品质住宅区氛围,且为南京生态环境最好的地区之一,人文、历史、教育氛围浓厚。
4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主,该价格产品为南京主流市场,需求量大,市场供应不足。
第一部分 项目所属区域介绍
江宁区位于南京南部,东山新市区属于江宁区,是南京三大规划新市区之一,国家级开发区江宁经济技术开发区(以下简称“江宁开发区”)属于东山新市区。
本项目位于江宁开发区。
图1-1 宗地所属区位图
一、江宁区简介
紧靠南京主城南部,紧邻一环线。
2000年撤县设区。
面积1600平方公里,人口75万人,其中非农业人口18万人。
1995到2001年GDP持续高速增长,年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。
人均GDP在全市五个郊县(区)中排名第一,2001年人均GDP为15221元人民币,约1800美元,相当于全市平均水平的74%。
二、东山新市区简介
东山新市区规划面积107平方公里,占江宁区总面积的6.7%。
东山新市区是南京“一城三区”中的一区
2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口(江北)规划为3个新市区,加上河西新城区,形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。
东山新市区是人口导入区
东山新市区位于江宁区北部,紧邻南京主城南部,其中心与市中心距离约12公里,承担主城部分功能和人口向南扩散的功能,同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。
2001年人口14.8万,2010年规划人口30万,年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。
表1-1 南京“一城三区”规划
功能定位
规划面积
规划人口
河西新城区
= 1 \* GB3 ①以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心;
= 2 \* GB3 ②居住与就业兼顾的中高档居住区;
= 3 \* GB3 ③以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。
56KM2
55万
仙西新市区
= 1 \* GB3 ①城镇空间向东发展的增长级;
= 2 \* GB3 ②接受上海辐射以及新经济发展的主要空间;
= 3 \* GB3 ③以发展教育和高新技术产业为主要方向。
80KM2
50万
浦口新市区
= 1 \* GB3 ①城镇空间跨江发展的增长级;
= 2 \* GB3 ②相对独立区域综合服务功能;
= 3 \* GB3 ③承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。
90KM2
75万
东山(江宁)新市区
= 1 \* GB3 ①城镇空间向南发展的增长极;
= 2 \* GB3 ②承担主城部分功能扩散的职能;
= 3 \* GB3 ③吸收南部农村城市化人口。
107KM2
110万
第二部分 项目概况
一、宗地位置
1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。
2、宗地位于江宁开发区一期西北部,东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。
3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。
牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一,“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。
二、宗地四至范围及规划要点
1、四至范围
宗地东邻18米规划道路,隔50米绿化带为机场高速路,西接将军北路,南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施(无污染),北侧为麻田路。如下图所示。
2、宗地面积、形状和尺寸
宗地总面积43.6公顷,折合654亩,其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、
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