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商业物业管理服务方案 商 业 广 场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章 项目前期物业管理服务整体设想、策划 第 21 页第 21 页第 21 页 商业物业管理服务方案 第一节 项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的四川北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自 然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约 2 万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体 的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于四川北路是上海市虹口区的核心区，是仅次于是南京 路、淮海路的上海第三大商业 ，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之 一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现 代化平民商业大 、上海四川路，中华名品 。　 四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周 边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商 贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。 四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动， 更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达 90 万人次，与 南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称四 一场。　 三、客户群体分析 四川北路以其鲜明的个性 “面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路 和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持 民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。 “走走逛 逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的 心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于 其他房地产的核心特点。 第 22 页第 22 页第 22 页 商业物业管理服务方案 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理 公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不 能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一 物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定 承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商 标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专 卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比 较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变 化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业