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别墅物业管理细化方案 别墅物业管理细化方案 理念和定位 导入“无人化”、“氛围化”物业管理，维护和保持本案美国情景社区概念，实施智 能化、集约化的联邦分权化集团制物业管理。 组织构成 中央管理平台。管理口径采取联邦集权晋报制，对各权利部门进行权力分化，进行日常的制 度化管理，对社区的各个物业环节进行优化，阶段性地拟定出可执行的方向。 社区文化 （氛围）管理。负责渗透和维护美国情景别墅的概念，工作重心致力于演绎和丰富 本案的社区文化，阶段性的进行社区文化活动。 社区生活配套管理。对本案的民用生活配套开展维护和提升服务，并将这种服务模式渗透至 住户的生活中去，展开个性化服务，如对住户的草坪和汽车进行私家护理等等。 社区配套管理。对社区的景观配套和包括会所在内的公建配套进行管理，监督和引导住户共 同维护社区公共配套的完好率，并保证这些公共生活资料保持最佳状态。 社区智能管理。对社区的局域网进行管理，并根据本案智能化物业的内容，增容和完善智能 物业的内容和具体服务功能。 社区安保管理。主要在原有智能化安保系统的保障下，进行全面的人员化安保，加强住户的 该方面的心理保障和满足感。 小结—联邦分权化组织的物业管理公司，要求有强大的中央机构，同时具有全面的 集权管理和拓展的能力。 从本案的物业要求来看，信德行认为应该加强物业管理的平台操作水平，从内部先 进行扎实，并在制度、管理、财务运作、人力资源、物业文化、物业形象、技术渗透等方面 进行到位地建设，为将来实现快速的物业模式融入 （联邦分权化）和执行本案的即定社区概 念（美国情景建筑）奠定坚实的基础。 导入程序 前期介入（前期）——移交接管（销售过渡）——后期管理（交付使用） 物管范围 物业管理的范围：为全体业主和住户提供社区服务和配套服务，在实际操作中，物 业管理服务按本案工程周期应分为交付前和交付后两个阶段来进行： 1．本案物业交付使用前，物业管理公司的服务对象是大业主，即本案的开发商— 福州功名房地产开发有限公司，此阶段的服务内容包括： 从物业管理的角度，就本案别墅单体的结构设计和功能配置提出建议。 制定物业管理计划包括计算管理份额。 制定本案物业管理中心的组织机构。 制定物业管理工作程序并提供员工培训计划。 制定第一年度物业管理财务预算。 参与本案的工程监理。 参与本案基本公共配套的购置，并提出公共配套组成的基本框架。 协助开发商参与后期工程（承建单位）的总体验收。 拟定本案的物业管理文本。 2 ．交付使用后的物业管理对象是本案的个体业主和住户，基本内容包括以下几个 第 1 页第 1 页 别墅物业管理细化方案 方面： 本案建筑物（别墅、会所）及公用设备的维修保养。 本案物业的安保事宜和相关保险事务（与保险公司协调）。 为本案住户提供周全的保安服务，健全和完善社区的安保设施。 维护社区环境的清洁卫生，定期作好社区的清洁服务。 为本案的绿化设施作好环境保养和维护。 处理本案住户的紧急事故和民事纠纷。 处理本案的住户投诉。 进行本案物业管理的财务管理。 备注—根据本案的业主的特殊要求还应提供相关有偿服务，包括：代理别墅租赁业 务、户内家用电器和生活设施的维修、家庭清洁服务、送餐服务、邮递和其他类型的商务服 务等等。 服务方向 社区零干扰服务 物业管理中心对本案的社区公共部分采取“零干扰”服务，即在清晨和入夜之后进 行社区清洁和绿化工作，要让住户看不见具体服务过程，从而形成零干扰的服务印象。 氛围管理 根据执行和完善本案的“美国情景别墅”的社区氛围，物业管理公司基于该层面营 造出温馨的物业服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中 生活的住户，在本案赋予的美国情景别墅强烈的概念氛围前提之下，给社区增添和维系概念 氛围和生活氛围相结合的社区文化魅力。 物管执行 1．共管式的高级物业管理。实行业主自治和联邦分权化物业管理相结合，在定势的物 业管理前提下，在本案率先推出福州首家由业主参与社区管理，成立福州首家业主社团法人 组织—— “业主管理委员会”。 2 ．“无人化”物业管理。在本案的全程物业中推广“无人化”的物业管理模式，具 体为“