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安子项目户型面积配比建议 市场审视 户型配比及设计亮点建议 项目审视 ［目录］ Part1 市场审视 市场审视/中心城区房屋市场情况 P art 1 2011年10月青岛成交分析 从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交主力，90-120平米为辅。 10月全市成交新房分析 市场审视/中心城区房屋市场情况 P art 1 10月全市成交价格分析 近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概在9000元/㎡左右. 市场审视/房屋市场情况 P art 1 市场审视/安子板块基本情况 P art 1 目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。 市场审视/安子板块基本情况 P art 1 3 市场审视/基本情况 P art 1 市场审视/小结 P art 1 供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快 市场审视/启示 P art 1 启示： 由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比例，满足市场需求。 Part2 项目审视 项目技术指标 P art 2 个 438 地下 个 580 地上 个 1018 停车位 1.5 容积率 % 35 绿地率 % 18.9 建筑密度 人 2764 居住人口 户 864 居住户数 平米 18600 地下建筑面积 平米 15390 商业及办公楼 平米 63290 高层住宅 平米 15770 花园洋房 其中 平米 94450 地上建筑面积 平米 113050 总建筑面积 平米 62898 总用地面积 单位 数量 项目 景观资源 周边环境 客户需求 政策 项目南向对望市政绿地，四周视野较开阔 项目与公交车站相距较远，出行不便 目标客户洋房区以改善型为主，高层区以首置及外地客户为主 90/70的限制，即使二套打通也随时面临政策封堵漏洞风险 但实际上项目缺乏自然景观资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值 项目周边大配套不全，距公交车站较远，出行不方便 相对于区域内占据最佳地段或拥有自然景观资源，较为成熟的社区，项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险 宏调政策风险大，产品设计将受到限制 项目审视/项目要素理解 P art 2 项目缺乏自然景观 项目审视/项目要素理解 P art 2 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求 宏调政策的影响 ………… 尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩马双城汇这些成熟的中高档住宅项目，但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过高市场，户型面积不宜过大，避免总价过高，造成销售停滞，从而有效规避开发风险！
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