土地估价的剩余法.doc.docx

10-11教案(正页) 10-11 课程名称： 剩余法 学时： 4 上课周次: 教学目的和要求: 理解剩余法的概念、理论依据及其特点； 掌握剩余法的适用范围和条件； 掌握剩余法的计算公式及估价步骤； 熟练运用剩余法评估土地价格 2.教学重点和难点： 1) 剩余法的计算公式及估价步骤； 2) 运用剩余法评估土地价格 3.教学进度： 章节名称 学时 第1节剩余法的基本公式； 1 第2节剩余法的适用条件 1 第3节剩余法应用案例 2 4.教学内容： 1、利用剩余法评估土地的基本公式为 V = A- ( B+C ) 其中；V――购置开发场地的价格 A ――总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 B ――整个开发项目的开发成本 C ――开发商合理利润 实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为： 土地价格=房屋的预期售价 -建筑总成本-利润-税收-利息 2、需要注意的假设和限制条件 2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水 平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价 格水平的细微变化， 同时在开发期间不但租金和售价会上涨(下降)，各类开发 教案（正页） 教案(正页) 地不动产综合还原率为8 地不动产综合还原率为 8%，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价 15 %。的3 15 %。 D、求取地价。地价测算公式如下: 地价=不动产总价 -建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润 测算方式一，直接计算地价利息。 (a) (a)测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限 50年，开发期 2年， 可取得收益年限为 48年。 不动产出租年纯收益= 300 X 不动产出租年纯收益= 300 X 8000 X 90 % X ( 1-25 %） =1620000 （元） 不动产总价= 1620000/8 % 不动产总价= 1620000/8 % X〔 1-1/ （ 1+8 %） 48 〕 （元） （b （b）建筑费及专业费= 1000 X 8000 = 8000000 （元） (c)总利息=地价X (c)总利息=地价X 〔 (1+12 %) 1〕 2-1〕+80 00000 X 40 % X 〔 （1+12 %） 1.5 。5-1〕 。5-1〕 利息计算米用复利计算， 计息期到开发销售完成止。 地价投入经历整个开 +8000000 X 60 % X 〔（1+12 %） =0.2544 X 地价 +872792 （元） 发周期，计息期为 2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假 设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限 为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为 1.5年和半年。 （d）开发商利润=X 15%= 2972737 （元） (e)不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 教案(正页) (f )将上述各项数据代入公式，即 地价800000- ( 0.2544 X 地价 +872792 ) -2972737 地价=7900872/1.2544 = 6298527 (元) (g)由于开发商取得土地使用权时要支付地价 3 %的法律、估价等专业费 用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从( f )中扣除上述费用。 开发商所能支付的最高价款= 6298527/ ( 1+3 %) = 6115075 (元) 测算方式二，利息中不计地价款的利息。 不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有： 不动产总价=(元) 建筑费及专业费= 1000 X 8000 = 8000000 (元) 1.5 (c)建筑费及专业费利息= 8000000 X 40%X〔 (1+12 %) -1〕+8000000 X 60 % X〔(1+12 %) 0.5 -1〕= 872792 (元) 开发商利润=X 15%= 2972737 (元) 代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。 开发完成时的地价=( a) - ( b) - ( c) - ( d) -8000000-872792-2972737 = 7900872 (元) (f )由于(e)得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则场 2 地当前价格= 7900872/ ( 1+12 %) = 6298527 (元)