房地产课后作业.docx

一.课后作业 假设：你今年 30 岁，三口之家，双方公积金合计 3000-8000 元每月，家庭 年收入 10-50 万，工作单位均在天津，存款 50 万，现住房 40 平方米，独单， 价值 60 万，无贷款。月租金 1500 元，欲改善居住条件。 问题 1.请你选择想购买的楼盘及对应房型及楼层。请选择付款方式，说明五条以上的理由。 本人选择购买南开区广开四马路兴云里小区，见房型图。该小区环境优雅，有成熟的社区管理。房屋面积为 94 平方米，总价为 137 万元，楼层为 3 层，房型好，周边生活设施齐全，交通方便。 本人选择个人住房公积金贷款付款方式。 原因：（1）个人住房公积金贷款利率：年限 5-30 年，为 4.9﹪。普通贷款利率：年限 5-30 年，为 7.05﹪。个人住房公积金贷款利率低，还贷少。 （2）根据夫妻双方公积金合计交 6000 元/月，实际购房款 137 万元，贷款申请年限为 10 年。 由个人住房公积金贷款计算器查得： 可以申请的最高贷款额度：69 万元， 本人选择贷款额度：60 万元。 选择还款方式：等额均还方式。月均还款额：6037.71 元 本息合计：724525.2 每月房贷由双方公积金偿还，不会给日常生活增添负担，降低生活质量。 （3）买房要缴纳的各项税费，由税费计算器： 房屋总价：137 万元印花税：684.98 元公证费：4109.87 元 契税：41098.68 元委托办理产权手续费：4109.87 元 房屋买卖手续费：500 元税费合计：50503.4 元 （4）考虑到二手房将要降价和孩子年龄小不需要房子，故将现住房40 平方米，独单，价值 60 万卖掉，加存款 50 万一起支付其余房款。 （5）购买此套住房总房款为137+5.05=142.05 万元，其中60 万元贷款，82.05 万元现金支付。余下的现金可用于装修和添置生活日用品。 问题 2.根据你的专业知识，认为哪个小区的整体规划效果最好？说明五条以上的理由。 本人认为天津万科水晶城小区的整体规划效果最好。原因如下： 1.设计特色--寓旧于新 水晶城中不遗余力地保留旧的铁轨、卷扬机水晶城中不遗余力地保留旧的铁轨、卷扬机、室外消火栓、钢架等，它们被重新刷漆后被置于郁郁葱葱的景园之中，具有如现代雕塑般效果；而很多保留下来的耐火砖也被用作小区的景墙。 它们赋予了天玻项目与众不同的“历史与文化”的涵。 更为重要的是它表明了我们的一种态度，即对于旧有的东西不是采取简单粗暴的一拆了之的办法，而是喜新不厌旧，尊重历史，为我所用，推出新。“新”与“旧”在这里得到了对比和交融。 旧厂房 会所 废弃铁轨 景观步道 废弃的工业构件 入口景观节点 2.高效的交通系统 （1）出入口设置 出入口设计充分考虑了 5 分钟步行舒适距离，保证了居民出行便捷，尽量缩短居民回家距离。结合出入口处空间类型及交通疏散等级对出入口处具体形式进行区分设计。 （2）停车系统 不同人口密度的区域采用不同的停车解决方案。充分利用道路停车，在组团与组团交通空间处、架空层，解决部分地面停车，缩短停车后回家的距离，减少对住户的视觉及噪声干扰。联排别墅设在宅前或独室车库（一期）提升住宅品质，小高层设置地下车场。 （3）道路设计 四个出入口由小区一级道路连通，形成环状路。一级道路上部分安排地面停车，保证车辆畅通和高效的到达各个组团。进入组团的道路基本上为结合停车的尽端式道路。有很强的归属性、目的性，仅为组团服务。层次分明的车行网络形成小区良好的循环系统确保了高效的交通流。 （4）人行系统 采用人车分行的设计，人行系统相对独立于车行系统，保证住户回家及出行路线的便捷安全性，与绿化系统有机的结合营造舒适的步行空间。人性化的道路缓速装置。 3.富有特色的邻里组团邻里空间(1)以两幢住宅为一个邻里单位: 两幢住宅入口相对形成邻里空间，通过建筑的层层退台，强调了室外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会。 (2)联排组合： 临卫津河布置，采用组团围合方式，每组团都有公共空间与河岸相连。组团都配置自己的花园和儿童活动场地。每组团均有临水的界面。组团空间采取不同联排单体的组合创造出对外相对独立对富有变化的空间。 (3)公寓组合： 建筑采用围合布置，强调了从小区的公共空间、组团的半公共围合空间到各户的私有空间，完整的空间序列的过渡，使组团空间的领域感和归宿感，更加强调邻里概念 4.重点景观的设计，成为小区规划的亮点 （1）东侧步行商业景区 （2）草坪涌泉景区 （3）雕塑景观区 （4）林下休憩区 （5）会所前活动广场景区 东侧步行商业景区 林下休憩区 会所前活动广场景区5.情景洋房炫耀生活 （1）巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。 （2）绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使室空