二手房交易中的税务知识和避税.doc

二手房交易中的税务知识和避税 PPAGE 2 二手房交易中的税务知识和避税 按揭银行收费及代收费 （×银行评估价） 一手房屋收费标准 （×一手购房发票价） 二手房收费标准参考 （×评估价） 评估费 0．5%×评估价（可选） 劳务费 3元／㎡ 交易费 6元／㎡ 登记费 80元/单 登记费 80元/单 劳务费 3元／㎡ 查档费 50／300／400 工本费 50元／本 登记费 80元/单 律师费 0．2%+500 房价 测绘费 120元／份 评估费 0．5%×评估价 公证费 860~900 固定 印花税 5/万分×发票价 土地转让金 1%×评估价 印花税 0．5／万分之 ×贷款额 契税 普通 1．5%×发票价 契税 普通 1．5%×评估价 按揭服务费 1．3%（暂无） 非普通 3%×发票价 非普通 3%×评估价 出证时间不满五年的住宅 印花税 0．1%×评估价 个人所得税 2%×评估价 营业税（含城教税）： 5.5%（5.4%）×评估价 土地增值税（普免）： 0．5%×评估价 出证时间超过五年（含五年）的普通住宅 印花税 0．1%×评估价 个人所得税 2%×评估价 出证时间超过五年（含五年）的非普通住宅 印花税 0．1%×评估价 个人所得税 2%×评估价 土地增值税 0．5%×评估价 营业税（含城建税，教育附加税）：（评估价—一手发票价） 5.5%（5.4%）×评估价 一、二手房交易税费（含按揭）（2006年6月1日后现行税费） 二、如何区分普通与非普通？ A、开发商建造、单位自行、集资建造等住房类 1、普通住宅标准： a住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1．0以上； b单套住宅套内建筑面积120平方米以下（含）或单套住宅建筑面积144平方米以下（含）； c价格{4600元/平方米（含）；4300元/平方米（含）；4000元/平方米（含）} 2、不符合普通住宅标准的为非普通住宅； B、个人自建的住宅 a标的物为整栋的 建筑面积=整栋的建筑面积； 容积率=整栋总建筑面积／土地面积； 单价=销售收入／（总建筑面积+占地面积—基底面积）； b标的物为分层出具房产证的 建筑面积=该层建筑面积； 容积率=整栋总建筑面积／土地面积； 单价=销售收入／该层建筑面积； 个人自建住宅区分普通与非普通的标准参照上述Ａ执行 三、避税 A、先付房款等房满5年再过户 这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房龄满5年再去办理过户手续，以此规避税费。 从法律的角度看，此方法风险很大，因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。等到过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。 B、合同售价往低处写 这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中，买卖双方协商后将房价填低些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。 二手房交易中，使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售或抵押时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。 C、公证交易不过户 市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。 这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中，房产证是房屋所有权的惟一合法凭证，买卖双方一旦发生纠纷，此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。 从法律上讲，即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权还是属卖方的，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证，并不能避免风险。 D、假赠代替真买卖 所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以赠与的方式变相交易。 这种方式实际上是钻了法律空子，也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，