成都市青白江区房地产市场调研分析报告.docx

北部新城--青白江区楼市调研 2013 年 5 月 目 录 第一部分：青白江区域宏观环境 3 一、青白江区域概况 3 1.1 地理位置 3 1.2 区域规划及人口状况 3 1.3 交通环境 3 1.4 区域特点 4 1.5 城市名片 5 二、青白江经济发展现状 6 2.1 区域生产总值 6 2.2 区域产业结构 6 2.3 固定资产投资 7 2.4 外商直接投资 8 2.5 居民生活水平情况 8 三、青白江区域发展规划 9 3.1 城市发展格局 9 3.2 城市发展规划 10 北部新区规划 10 凤凰湖片区规划 10 3.3 产业规划 12 工业集中发展区 12 大型商品交易市场 13 大宗散货物流园区 14 铁路集装箱流园区 14 载货汽车园区 15 粮食加工产业物流园 15 3.4 经济“十二五”规划 16 3.5 站位成都 9 四、区域宏观环境总结 17 第二部分：区域房地产市场研究 17 一、市场供销总况 17 二、土地市场 17 2.1 近三年土地供应情况 17 2.2 2012 年土地成交情况 18 三、区域房地产市场发展现状 18 3.1 分布格局 18 3.2 呈现业态 19 3.3 项目体量 19 3.4 户型面积 20 3.5 价格走势 20 3.6 销售情况 21 3.7 客群特征 22 四、区域房地产市场总结 22 第一部分：青白江区域宏观环境 一、青白江区域概况 1.1 地理位置 青白江区地处成都市东北部，距成都市 25 公里左右，因境内流过的清白江而得名。东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距 31.6 公里，南北跨距 28.4 公里；最高海拔 916 米，最低海拔 451 米。 1.2 区域规划及人口状况 全区幅员面积 378.56 平方公里，主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，城区面积为34.75 平方公里， 下辖 9 个乡镇、2 个街道办（大弯及红阳）。2009 年末全区总人口 40.86 万人，其中非农业人口 14.45 万人。 1.3 交通环境 公路：区内拥有国道主干线“五纵七横”中的成南高速、成绵高速和 G108 线三条国道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成环路,与区境内干线公路构成密集的公路交通网。 铁路：国家三条干线铁路成渝、宝成、达成及成都铁路枢纽北环线均经过青白江境内并设有站点， 5 条企业铁路专线，年最大发货量达 700 万吨。 公路与铁路的相互衔接，加之与成都第二机场相邻，形成了四通八达的综合交通网络；同时青白江也 是成都通往长三角、珠三角及环渤海的重要门户。 1.4 区域特点 ■青白江是国家“十一五”期间在四川规划建设的工业基地，是中国西部重要的工业区，也是成都最早的工业区，冶金、化工、建材、制造及现代物流业发达。 ■青白江是“临港之城”。青白江区内拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站，毗邻成都市第二机场，形成了陆、铁、空立体联运独特的临港优势。 ■青白江是成都北部重要的农业基地及有机农产品生产基地。 1.5 城市名片 ■省级生态区 ■国家循环经济实验区 ■2009 年中国人居环境范例奖 ■首批省级环境保护模范区 ■四川省经济综合评价十强县区 二、青白江经济发展现状 2.1 区域生产总值 青白江 2009 年地区GDP 总量为 163.7 亿元，较 08 年增长 15.77%，经济增长势头强劲。从经济发展上来看，站位成都，青白江作为二级郊县具有明显竞争优势，但与临近的新都相比差距仍较大。 ■2005—2009 年成都各郊县 GDP 总量对比图 2.2 区域产业结构 地区经济发展以第二产业作为支撑，占到 72.73%的比重，居成都各郊区县之首，产业构成主要为冶金、建材、机械及化工等，与成都其它郊县相比具有一定的独特性，其重工业性质较强。 ■成都各郊县产业支柱一览 2.3 固定资产投资 区域固定资产投资快速增长。2009 年全社会固定资产投资完成 122.44 亿元，比上年增长 41.7%，其中工业投资完成 68.94 亿元，比上年增长 25.2%。全年新增固定资产 38.3 亿元。 ■2008—2009 成都各郊县固定资产投资总额 2.4 外商直接投资 2009 年青白江实际利用外商直接投资为2000 万美元，在成都各郊县中处于中位水平，地区差异较大。 2.5 居民生活水平情况 2009 年青白江区年人均可自由支配收入为17896 元/人，较 08 年增长 12.3%；社会消费品零售总额为 26.5 亿元，较 08 年增长 16.5%，年人均消费额为 6486 元/人。 三、青白江区域发展规划 3.1、站位成都 青白江属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其