楼盘调研楼盘调研3规划对房地产影响.pptVIP

楼盘调研与欣赏 房地产教研室 第五章、城市发展规划对房地产开发的作用 城市规划是城市建设的指南，是创造良好的生活环境、工作环境的前提条件 房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。当然也要接受城市规划的指导。 城市规划具有层次性；各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同的 1、城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面 指明房地产开发用地的方向和地段； 确定房地产业的开发规模、时序和步骤； 安排房地产项目用地周围的环境和配套设施 总体规划影响 南沙房价的启示 早期，南沙房价是广州地区的价格洼地 交通不便，缺乏工作机会，没有好的学校，医院等配套设施，生活不便，楼价上不去 新区规划获批 某楼盘，在南沙新区规划出台前，楼价在6500元-6800元/平方米，伴随着新区规划的出台，楼价已涨到7000多元/平方米。 南沙定位多变，规划几易其稿 南沙离主城区达七八十公里，目前当地的基础设施、教育配套设施、医疗配套设施、商业配套设施方面都比较缺乏，不少在南沙工作的公务员都更愿意住在主城区。而公共交通设施的缺乏，也使到南沙置业对广州人的吸引力大幅下降 2012年，曾经一万多的房价下降到七千多 介绍南沙规划纲要 南沙作为未来几年广州重点发展的新区，可以观察其规划对房地产影响 南沙把城市性质定位为国家粤港澳合作和新型城市化综合示范区，内地与港澳、国际接轨的服务平台，珠江三角洲世界级城市群的枢纽型城市以及广州国家中心城市的海上门户。 但其产业定位尚未清晰，省府搬迁落空，未来是否能发展还在未知数 城市规划对房地产影响 2、分区规划的指导作用 确定居住区、片区、组团的划分，用地范围和人口规模 指明居住建筑及用地的容量控制指标 城市规划对房地产影响 3、详细规划对房地产开发的指导性 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制性指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距 提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求 因此，规划对房地产的指导应是多层次的。 具体来说 城市规划对某个房地产项目的影响 一方面体现在地块内部，如对容积率、用地性质、建筑密度的规定等，其中容积率对房地产开发影响最大； 另一方面体现在地块周边，如周边有利好性设施，如医院、学校等，厌恶性设施，如变电站、垃圾中转站等。 讨论：城市规划对地价影响 城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。 1、城市性质对地价的影响 我国城市性质大致分为：中心城市、工业城市、交通港口城市和特殊职能城市四种。城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。 城市要聚集足够的人气，这与该城市性质有关 我国以行政中心为主要影响因素之一 2、城市规模对地价的影响 城市规模指城市人口规模和城市用地规模。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。城市规模越大，基础设施的建设标准越高，交通运输系统越复杂，城市环境的营造越困难且成本越高，土地级差收益也越高。 城市规模越大，人口越多，人均用地指标越低，意味着土地供给与需求的矛盾越突出，土地资源短缺情况越严重，地价水平越高。 关于南沙人口规模的讨论：86万—200万 ？ 3、城市土地利用结构对地价的影响 城市土地的利用结构指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。 商业用地地价最高，办公和住宅用地次之，工业用地地价最低，因此总体规划确定的城市用地构成（各部分所占比例）与地价总体水平及地价总量密切相关 4、城市用地空间布局对地价的影响 对于一般城市而言，聚集程度及交通区位是影响地价的两个最主要的因素。 首先，用地聚集程度越高，尤其是商贸服务业、办公楼宇等聚集程度高的城市各级中心地区，往往是地价峰值区。 城市房地产价格上涨最快的地区一般是交通便捷的地区，尤其是城市新发展区。规划新开通干道、高速公路出入口两侧土地，地价迅速上涨，表明交通条件的改善对城市土地价格的提高起着直接的促进作用。 5、城市基础设施投资政策的影响 由于生地很少直接进入市场，在市场上流转的一般都是经过开发的，具备一定基础设施条件的熟地，因此包括运输系统、供水排污、电力电讯、能源等基础设施的发展策略及投资政策对地价有很大的影响。 尤其是交通运输与城市土地利用具有密切的共生关系，能否提供足够的交通服务，形成一套高效率、多功能、符合环保原则的运输系统，是关系到城市土地价值水平能否提高的关键因素。 6、土地开发强度 的影响 土地开发强度控制包括容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等几项主要指标。 容积率是用地地块上允许修建的总建筑面积与地块用