现代不夜城整体运营提案.docx

机密 第 机密 第40页 共38贞 现代不夜城整体运营提案 时间：2006年8月上旬 服务大纲: * , 《现代不夜城》项目市场分析 二， 《现代不夜城》运营管理建议 三， 现代不夜城招商方案 四， 英邦不动产管理组织图 五， 英邦不动产公司部分商家餐饮娱乐目录 刖百 在今天，由于商业地产本身的特殊性，决定了它的竞争较量不再是一点、一线、一个环节或者是一个阶段的 竞争，已经发展成为一种专业服务力量全程的竞争。传统零散无次序、无主力、无规则的分布商业形态，属于粗放 型不集约的商业形态，是对土地、商家、社会资源的极大浪费，无法做到最小投入、最大回报，在今天它已经过时。 也就是说，什么都可以经营的商业形态Z也就是什么都可能死亡的商业形态。 因此，具有核心定位理念支撑的商业形态，与专业服务机构搭理的管理机构根据阶段性的市场竞争变化调整不 同的业态来适应市场的变化，从而让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，建立和维护自身商业的品牌价值，才是我 方商业寻求的解决之道。 商业整体战略目标方向 通过对项目的整体认识I我方对本项目的塑造方向,立足于当地的整体餐饮娱乐商业环境,及后期的娱乐商 业竞争割据态势?再对本项目作出了整体目标规划的基于以下几个原则： 核心竞争力: 现在的遂宁,正处在一个新兴开发的蓬勃阶段,为了让我方项目在后期的成长环境中,达到一个日 趋繁荣的局面，在战略、品牌管理必须应立足于将本项目打造成遂宁休闲娱乐商业核心版块中心”。 版块唯一性: 为了有限的防止本娱乐商业中心的可复制性,及后期的压力竞争,在项目启动前期r应该创建打造 具有第一品牌路线的休闲娱乐商业文化中心一一现代不夜城” 根据项目所处的地理位置,我方认为：在整体业态规划与后期经营中I可以根据不同的市场价值功能 由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。一方面来保证投资者的投资利益?另一方面来强化整 机密 第 机密 第40页 体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础。 第一部分 《现代不夜城》 共 共38贞 项目市场分析 机密 第 机密 第40页 共38贞 一、本案战略性总体商业定位 目前商业地产的开发环节：开发一-销售一经营——管理 从以上商业地产的开发环节上可以看出，作为大型商业项目的开发，不能简单地等同于普通住宅的开发，一 个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及建筑规划、市场定位、主题定位、经营场所规划、宣传推广、招商、 销售、乃至后期的运营管理等诸多内容，其操作难度之大，环节之多，涉及时间之长。 因此，商业地产项目需要通过专业化的策划与运筹，带入先进的商业模式，来激活市场，提升物业价值。 本案的项目特点： 复合商业地产模式： 大型餐饮+娱乐+休闲 本案的销售模式： 托管式商铺 二、 本项目的整体经营方式定位： 统一管理?分散经营 三、 本项目的形象定位^ 打造遂宁市第一娱乐品牌 机密 第 第40页 共38贞 第二部分项目的运营方案 机密 第 机密 第40页 共38页 f 项目运营模式定位体系 在遂宁创建首个 托管式商铺! 一一托管式商铺推向市场并要获得成功。分析显示，顾客接受并购买会因为以下四大理由: D认可物业本身的价值; 3)了解.认可托管式投资的方式与操作者; 3) 对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动性; 4)认为投资金额不高，有利可图。 一般的商铺销售模式，卖的只是物业价值，托骨式商铺多出了三个卖点，这也是托管式商铺差异化 优势所在。不过托管式商铺的成功，万变不离其宗，都离不了这四个基本点。这四个点相辅相成，形成 综合优势支持销售，但在不同的项目，每个点的侧重情况有所不同。 由此得出以下结论: 项目托管式商铺操作要确保成功，要做好以下这四个方面： 1） 挖掘提升商业物业价值； 2） 用有力的商业概念*主力店品牌效应，来真正增加客户对项目整体经营的信心。这个商业概念和地段 相合，对物业价值能起到点睛的功效； 3） 传播投资模式理念，化不利为有利。释放投资热情； 4） 为客户推出托管模式的优势，安全，穩定。 为确保上述四个方面的成立，我们必須确保的、最重要的就一产权，是投资物业最基本的前提, 也是永久权益的保障。如果没有了产权，投资物业也就失去了原本具有的意义。项目托管式商铺将 会是传统商铺的全新升级版本，因为其魅力在于： （D在一段时间内对商家的实行管理,但经营独立。 将铺位分割成一定面积的单位出售，投资者可以根据自身的实力灵活机动的投入资金，获得相应的产权和 收益权。 有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有丰富商业经验的商业经营公司统一管理，由商业经营公司和 营运商、各品牌商家合作，利用其商业管理公司的先进管理模式保证投资者获得稳定的回报。 独立产权经营模式示意-一低门槛、高收益。 即买即返租金回报，是投资人产权投资的主要原动力。 观