设计阶段成本控制思路.docVIP

仅供个人学习参考 仅供个人学习参考 仅供个人学习参考 设计阶段成本控制的管理思路和技术方法建议 一、事前控制是重中之重 前期的考虑： 1、方案阶段：结构的可行性及合理性、避免返工 2、施工配合阶段：变更、签证的合理控制 3、施工图阶段：结构的精细化设计 4、扩初阶段：结构方案的优化 5、规划阶段：建筑物的排放 事前控制的几个要点 l设计院的选择（扩初及施工图阶段） ?合适易管 ?态度重视 ?项目情况 ?服务意识 ?市场口碑 成本意识的沟通与输入 ?前期主动的沟通 ?尊重平等的心态 ?质量标准的换位思考 ?同行的交流与竞争 ?双赢的思路和手段 设计合同中设计公司应承担的风险 ?设计错误所导致的损失（磕碰错漏） ?设计延误所导致的损失 ?施工配合不到位所导致的损失 ?设计结果超限额的罚则 限额设计合同的引入和使用 ?引入的意义 ?限额的内容 ?限额的数值 ?限额的弹性（数值的范围和局部的调整） ?双赢的思路 1、结构设计 1.1 严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中列入各主项指标限量50kg~65kg/㎡地下室180kg~220kg/㎡ 1.2 对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，还应尽可能的降低地下室顶班的覆土厚度，顶板覆土以1米为宜 1.3 屋面造型造价影响建安成本较为明显，在设计上应注意简洁；对于16层以下的建筑，屋面尽可能不采用斜屋面。 外立面门窗设计 2.1 采用专项评审办法，严格控制开窗面积 2.2 注意控制窗积比，非别墅物业类地上物业的窗积比（外立面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.3以内，以0.25~0.28为宜 2.3 单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过350元/㎡，高档非别墅（多层/小高层/高层/超高层）外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过200元/㎡，中档非别墅外立面门窗的总造价摊至其地上建筑面积不超过140元/㎡ 外立面装饰设计 3.1 中档及以下项目不宜选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙 3.2 高档别墅外立面造价（不包括抹灰底层及保温层）摊至地上建筑面积应控制在350元/㎡以内；高档非别墅类物业应控制在160元/㎡；中档物业应控制在110元/㎡内 3.3 若项目成本利润低于15%，则应考虑降低一个档次选用材料 公共部位精装修 4.1 带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖，楼梯扶手应以简单的钢制材料为主，不得使用木质装饰性扶手 4.2 大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以满铺石材，高档项目地面不宜选用石材，即使选用石材用量应控制在20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛光砖，地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖，地面不得使用石材。 大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上项目控制在3000~4000元/㎡，中档项目应控制在2500元/㎡以下，且单个大堂装饰造价不得超过20万元。低档项目应控制在1500元/㎡以下，且单个大堂装饰造价不得超过10万元.对于高档及以下项目，大堂装饰造价摊至地上建筑面积宜控制在25元/㎡以下。 4.3 电梯厅装饰：超高档次项目地面可以采用进口石材，墙可选用高档次抛光砖。高档次项目地面可以使用少量进口石材，但石材总量不得超过50%，墙面可以选用较高档次抛光砖。中档项目地面不得使用进口石材，使用国产石材总量不得超过20%，墙面不得选用大规格高档次抛光砖，（尺寸宜小于400mm×400mm）。低档项目地面不得使用石材，抛光砖的规格不得超过400mm×400mm，墙面不得使用抛光砖。 高档项目电梯厅装饰造价摊至地上建筑面积应控制在80元/㎡以内，中档项目应控制在50~60元/㎡ 4.4 若项目成本利润低于15%则应考虑降低一个档次选用材料 5、电梯选型 5.1 超高档次项目可以选用原装进口电梯，高档及以下项目只准选用集中采购品牌电梯 5.2 在电梯装饰标准上，高档项目层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套，中档及以下项目层门只准选用喷漆钢板材质 5.3 电梯附件功能上，实用性不强，使用频率不高的功能不宜选配 5.4 在运行速度上，要求实事求是，不得故意选用更高速度等级的梯型 6、安防功能及其他附件功能 6.1 安防功能应强调实用性，不得为迎合厂商和市场的愿望而增加华而不实但造价昂贵的嘘头功能。对非别墅类物业高档次项目安防造价应控制在3000元/户以下，中档项目应控制在1500元/户以下。 6.2 直饮水、地暖、锅炉、热水器、太阳能、户内智能控制系统等，应把握好尺度，注意功能的实用性和经济性，不可盲目的与其他楼盘攀比。 7、室外工程设计 7.1应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。 7.2限额指标 物业