管理学论文：茶业商业地产投资前景看好.docxVIP

茶业商业地产投资前景看好 　　近年来各地新兴茶城大多数茶城都是昙花一现，茶城风光不再后都留下一些茶城与商家的纠纷，茶城说商家拖欠店租，商家说被茶城骗进来的，生意惨淡还亏了血本，茶城在双方的争执中也大都就此关闭。近年来中国的房地产业红火得让各行各业眼红，许多行业的企业都跨行进入房地产业，茶叶行业与商业地产挂上钩也在情理之中，本来茶城这类茶业商业地产项目应该是吸金机器似的，怎么各地茶城有那么多却成了投资商的鸡肋了呢？ 　　目前有媒体报道茶城成空城的消息时，对这一市场现象进行了分析，认为是消费市场疲软，消费者的谨慎消费造成茶叶店的生意惨淡，最终影响到茶城收取租金困难，是市场因素造成的恶性循环。那么，客观上是不是这样的原因导致茶城这一业态处境尴尬？笔者观察了多个地方的茶城情况，从茶城的位置、规模、经营方式等方面去了解茶城的基本情况，通过了解发现茶城的颓废并不是消费市场的低迷所致，或者说消费市场的疲软还不至于让茶城这种业态普遍绝收。茶城屡败的关键原因正好如同营销专家许孙鑫所说的那样――死于经营无方。 　　不少地方的茶城在选址上是极不科学的，现在城市里的消费人群都集中化了，消费者在消费过程中不再是单一的目标消费，而是现在更多相关的消费如吃喝玩乐一条龙，因而近年来在各城市都形成了多个“商圈”，各种行业的大卖场集中在城市的某个区域，消费者喜欢去这样的商圈地带，因为可以有更多的消费选择，有人据此称之为“商圈经济时代的到来”。许多茶城恰恰漠视了这个消费潮流，既不借助商圈的人气去设置茶城，又无力营造单独的商圈，茶城不在城市的商圈地带也就自然被人们所忽略，这是茶城选址欠思考的关键，也是造成日后茶城人气惨淡的根源。在茶城自身的商业模式方面来看，许多茶城也是盲目上马的冲动型项目，经营者没有任何商业地产经营的经验，茶城用的全是传统的农贸市场那一套，招商没规划来者不拒，租金就低不就高，茶城只收租金不做广告宣传和营销策划推广，因为没有强势的推广策略和声音，新的茶城在市场中无力抵抗老茶叶市场的根深蒂固。茶城经营者几乎只是包租婆，根本不懂茶城这个业态的经营，这样的包租婆经营茶城不倒闭是不可能的。 　　这个茶叶行业很庞大，庞大到许多茶城一开始招商都没有什么困难，简单的宣传一做茶叶店就蜂拥而至，这样的庞大行业去开发商业地产项目，以往的所有茶城开门红都证实这个业态有茶叶行业的客观需求，开办一个茶城要招商多少家茶叶店入驻都没有问题。在茶城招商问题上不要认为茶叶行业都是小微企业，作为涉农企业的茶叶企业，现代茶老板都善于做好地方政府的关系，地方政府也都会扶持一些茶企去勇闯市场，茶企背后的地方政府也间接地支持了茶城的客户群体稳固化。茶叶产品目前在市场流通基本靠人际关系营销，实际上人际关系在商业规则面前往往是最不可靠的，商人和消费者都会关注各自的利益，因此一旦新的茶城业态形成，也将彻底改变消费者与传统茶叶店的关系，现代商业地产式的茶城里茶叶店又是茶叶消费新格局的开路先锋，茶城也就促使了消费者的消费升级，茶叶行业扩大内需就从茶城运营开始。现在中国市场上不是茶城太多了，而是农贸市场式的茶城太多了，这种茶城由于商家各自为战实力松散，难以形成强大的声音去吸引人气，也就极其容易被洗牌出局。茶行业客观上也需要像服装、建材、百货等行业那样，有现代商业地产性质的茶城出现，用现代商业地产的经营方式去经营茶城，一个成功的建材城一年可以获得上亿元的盈利，一个茶城为什么就可以呢？如果具备商业地产的经营能力，现在介入茶行业的商业地产是完全有机会造就茶行业的红星美凯龙的。