2018楼市分析欧神微博房产直播分享(文字稿).docx

2018 楼市分析，欧神微博房产直播分享（文字稿） 用事实说话 2018.1.8 下午，水库论坛欧神（ @yevon_ou ）和水原十口做 客新浪房产直播，以下是本次直播的内容概要。 由于直播有几次宕机，主要内容凭借记忆和参考视频记录， 可能有部分遗漏，请见谅。 微博直播地址（复制粘贴到浏览器） :第一段 （47 分 钟）/5699800482/FDq0Bf7OX 第二段（13 分 钟）htt ps:///5699800482/FDqmovL1e 1. 主持人:首先请欧大回顾下 2017 yevon_ou :楼市分为四小龙四小虎：北上广深，南京杭州武 汉成都； 2017 是楼市小年， 北京年初涨了接近 30%，上海深 圳没有行情，要等下一轮；最风光的是四小虎，是 2017的 大赢家。 2 .如何看新房限价？ yevon_ou :南京千万大盘要求全款，几万人抢，直接导致钱 宝网等 P2P 倒台，四小虎很有活力；其次实际的入户门槛很 低，和北京不能比。 3.东北房市怎么看？ yevon_ou :哈尔滨大连还不行，沈阳有动静； 沈阳，石家庄， 环京基本都是北京溢出需求，只要北京泄露一点点洪荒之 力，就能拖起整个市场。 4.2017 北京楼市点评 水原十口： 2017 原本是大涨年， 被 317 的一整套政策抑制住 了，部分地区溢价回吐 30%，部分地区价值坚挺，但有些大 家不太关注的地区 317 后一直在补涨，比较小众。 每个城市都有板块轮动效应，通常是上车盘，地铁次新，大 盘，到改善盘，老破大，最后是一些鬼盘这样一个顺序。 5.北京哪些板块更有价值？ 水原十口：价值最终还是看人口，北京比较的洼地的位置主 要在东二环到东四环之间，东五环部分地区，从京顺路到 八里店这样一个扇形区域。 6.2018 年后，楼市未来怎么看？ yevon_ou：2007 年 100 万是一个很大数字， 但是今天任何 个白领都可以够得到 100 万，任何一个省会城市都可以支撑 起 1 万元的房价，而北京这样的超一线城市，五环内完全可 以轻松破 10 万。水原十口： 18 年底会有机会， 一些总价 300 万左右的老破小和次新上车盘差不多就要启动了；我们的选 筹可能不是特别看大盘，主要是找市场的洼地，淘笋套利， 或者博暴击；对于刚需置业的朋友，可以等到 18 年底再看； 纯上车的人群，有笋的上车盘就可以入，北京有可能还会出 政策。 7.城市如何分级？ yevon_ou :北京是超一线城市，绝对的 S级；上海深圳是 线，没资格和北京相提并论；计较 20%的差异不重要，北京 最重要的是有钱，北京大概有十几万亿的现金，特别是 PE/VC 的圈子钱太多了；北京遍地黄金，只要有一个公司上 市，就会托起一个望京或者西北旺这样一个板块。 水原十口： 北京和上海的区别核心是权力，权力的特点是我没有，我可 以把你的拿过来；北京掌握了全国经济的权力，可以印钞， 全国任何一个城市经济再发达，也赶不上北京，这是一个规 则的力量。 8.如何看待环京？ 水原十口：能吃肉就不要喝汤，何况还不知道是不是好汤； 北京的溢出需求只有燕郊，只有燕郊才有每天到北京的通勤 人群；环京其他区域更多的是一个投机赌博性质，不建议小 白尝试；只要知道怎么用 100 万买到 300 万的房子，知道正 确的贷款操作，就可以很好的上车了，但是大部分人只知道 用 100 万买 200 万的房子。 团结湖是什么梗？ yevon_ou ：这是水原的梗， 不管别人问什么总部基地好不好， 西北旺好不好，水原都回答:我觉得团结湖老破小比较好。 水原十口: 16 年是经常这样，其实在北京 100-150 万首付的 车盘，考虑到位置，交易税费，杠杆等因素，只有团结湖 类的老公房最合适，纯粹的土地和居住价值，没有风险比 较稳。 怎么看待重庆这个城市？ yev o n _o u ：重庆在整个城市的序列中属于 「鬼牌」，你可以认 为重庆是小上海；自古重庆不如成都，但未来重庆可能是长 江第一城市，非常有潜力，不是靠巴国人民本身的力量，可 能是靠全国人民一起来创建的；有一定的「历史概率」会暴 击，而且重庆非常便宜可以买，没有问题。 点评下广州和深圳 yevon_ou :很多人北上广深是一个概念，其实不是。广州是 广东省的省会，是全国第一大省；但广州没有全国性影响， 没有上交所深交所，不是一个全国性职能的城市，广州没有 这个功能。北京是超一线，上海深圳是一线，广州是一线半 2046（1.5 线），南京成都武汉杭州是强二线，应该是这样分。深圳 2046 不会是第一大经济体，第一估计是重庆。有一个说法: 年，香港会成为深圳一个最穷的区 （第二次大逃港 ）； 2046 之 前，深圳的房价会超过香港；未来没有广州也没有香港，都 叫做环深。 北京和深