20210411-中达证券-内地房地产行业周度观察：物企业绩高速增长，强者恒强态势显著.pdfVIP

行业研究 | 内地房地产 11-Apr-21 内地房地产周度观察 强于大市 物企业绩高速增长，强者恒强态势显著 (维持) 专题研究： 微信公众号 整体营收增速放缓，强者恒强态势显著。2020 年，34 家主流上市物管企业的 整体营收增速下降 4.6pct 至 39.7%。基础物管服务的收入增速放缓带动了上市 物管企业整体收入的放缓：1）疫情影响工程和物企外拓的开展进度；2 ）年内 相当部分物企积极拓展单位面积收入相对较低的公共物业等项目。部分大型物 企凭借更出色的品牌力、更强大的资金实力、确定性更强的关联房企支持而实 现了更高的收入增速，世茂服务、雅生活、永升等营收增速领先。 物管收入占比下降，业务结构变化不一。由于非物管业务的发展，基础物管收 蔡鸿飞 入占比均值同比下降 0.3pct 至 62.9%，仍为多数物管公司收入贡献最大的业 分析师 务。弘阳服务、时代邻里、荣万家物管收入占比降幅最大，物企间收入结构的 +852 3958 4629 变化则有所差异：如弘阳服务、时代邻里物管收入比重的下降来源于社区增值 caihongfei@ 服务占比的提升，荣万家则主要来源于非业主增值服务占比的提升。多数物企 SFC CE Ref: BPK 909 的增值服务中，非业主增值服务占比仍相对更高；碧桂园服务、保利物业等龙 诸葛莲昕 头物企则逐渐形成了更成熟的服务体系，社区增值服务的收入占比较高。 分析师 物企密集上市、社保减免、收入结构变化等致利润增长提速。上市物企整体归 +852 3958 4600 母净利增速提升 2.1pct 至 67.1%，主要系 2020 年物企平均毛利率同比上升 zhugelianxin@ 1.9pct 至30.3% ：1）内部抵扣因素使部分物企分拆上市前毛利率偏低，而34 家 SFC CE Ref: BPK 789 物企中2020 年上市的达 16 家；2）疫情期间的社保减免降低了物企成本；3） 盈利能力更强的非物管业务占收入比重提升。在盈利能力提升和收入增长的共 同作用下，恒大物业、时代邻里、荣万家2020 年归母净利增速领先。 在管面积增速提升，关联方占比下降。2020 年，主流物管企业的在管面积增 速均值提升 9.8pct 至 51.2%，年内收并购较活跃的奥园健康、融创服务、世茂 服务在管面积增速较快，当前阶段收并购仍为物企规模快速扩张的重要途径。 在披露了2019 及2020 年在管面积来源的24 家物企中，21 家来自于关联房企 的在管面积占比下滑，占比均值下降9.0pct 至 51.1%，物企拓展更趋市场化； 资源整合能力、品牌力更强的大型物企或将更具优势。 数据要点： 截至4 月9 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比下降2 1%，202 1 年累计 成交面积同比上升101%。 截至4 月9 日，本周 13 个主要城市可售面积（库存）环比下降2% ；平均去化 周期 10.9 个月，平均环比上升3%。 截至4 月9 日，本周 15 个主要城市二