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东原九城时光商业价格报告 现状分析--交通现状 目前项目道路以工程车辆/出租车路过为主，同时，由于南北快速干道通车后，去往杨家坪及直港大道车辆会直接通过南北干道前行至直港大道，未来万象三支路仅会有周边小区、九滨路等过路车辆行驶经过。 1、市场竞争加剧，客户观望严重 华润单价2W起；巴南万达商铺年底强势新推；绿地保税中心（政府持14%，返祖5年6%-10%、（先返2年在首付里面，招商1000家，写字楼和底商，16年开业，单价2W-3W小铺100万，客户有信心风险低）； 2、客户风险管控预期提高，本项目目前外立面没有呈现，商业氛围不足，道路不通，投资者对项目信心不足； 现状分析--市场情况 万达商铺年底抢收，渠道举牌覆盖南区公交站台 价值提升 措施一、商业包装树立客户投资信心 措施二、招商运营保障后期投资租金收益 措施三、返租销售 东原九城时光商业价格报告 东原九城时光商业价格报告 东原九城时光商业价格报告 contents 目录 一、商业市场定价 二、商业价值提升 2.1、商业定位 2.2、现状剖析 2.3、提升手段 2.4、测算 2.5、节点铺排 1.1、1314号楼销售现状 1.2、12号市场定价 1.3、1012号楼市场定价 已售 结论：一楼销售的主要是面积较小，单价较低、总价在150万左右、位置在端头的商铺； 3.01/219W 1.76/224W 3.71/147W 3.51/103W 3.08/130W 3.82/94W 2.36/108W 2.32/118W 3.62/116W 3.85/95W 5.86/90W 4.22/126W 3.62/317W 3.50/214W 13、14号销售现状（一楼已售商铺） 13、14经过3个月的蓄客，2个月的办卡，71个商铺，截止12月7日，合计销售26个（含公司员工购买4个），32%，成交1F:16个，2F10个； 已售 结论：二楼销售的主要是面积较小，均价9300、总价在111万左右、位置在楼梯旁边，招示面较好的位置； 0.91/123w 0.94/127w 1.0/189w 0.91/91w 0.89/93w 0.96/140w 0.91/123w 0.85/51.5W 0.89/110w 13、14号销售现状（二楼已售商铺） 13、14经过3个月的蓄客，2个月的办卡，71个商铺，截止12月7日，合计销售26个（含公司员工购买4个），32%，成交1F:16个，2F10个； 12号楼市场定价（产品分析） 优势： 1、1F部分商铺（1#5-18号、2#10-15号）可降1米左右层高； 2、1号、2号楼中间位置规划公交车站，邻近位置商铺价值预期提升； 3、靠近南北干道及市政停车场，未来自驾消费客群到达便捷； 劣势： 1、背离超市方向，无主力店引导社区消费客流； 2、万象三支路1、2号商铺段下坡坡度较大，影响消费客群步行到达； 3、对街无商业，单边街商业气氛较差； 4、3F有设备转换层，部分商铺层高受限：2号楼全部层高仅3米，1号楼部分层高仅3.2米； 5、1号楼商业与主大门入口存在2米以上高差，影响客流到达； 6、本期1F铺均面积较上期大；（套均面积：本期77㎡，上期64㎡） 本期产品优劣势； 优化措施： 1、新增1/2号楼中间消防入口为小区入口，引导社区消费客流到达； 类别 13/14号楼价格 总套内 总建面 分摊系数 套内单价 建面单价 13、14号楼1层 2725.12 3339.25 0.23 32291 26352 13、14号楼2层 1944.71 3053.09 0.57 13918 8865 1+2层总建面 6392.34 　 　两层均价 18000 类别 参考前期套内单价，制定本次套内单价，计算建面单价 总套内 总建面 分摊系数 套内单价 建面单价 1、2号楼1层 2176.17 2626.64 0.21 32291 26753 1、2号楼2层 1661.82 2369.65 0.43 13918 9760 1+2层总建面 4996.29 　 两层均价　 18694 1、对比13、14号楼1、2层价格，制定本期楼层均价，并修正公摊系数 本次1+2层建面均价为18714元/㎡；较前期提高4% 12号楼市场定价—对比定价 2、第三层定价：按第二层单价75%定价，建面单价7441元/㎡； 3、综上建议本期建面均价为14979元/㎡； 12号楼市场定价—对比定价 类别 价格参考 建面 总套内 总建面 个数 套均面积 套均总价 分摊 套内 建面 建面总价 均价 系数 单价 单价 　 1、2号楼1层 2176 2627 34 77 0.20 32291 26818 14979 1、2号楼2层 1662 2370 19 126 0.41 13918 984