第十六章城市房地产管理法律制度.pptVIP

第十六章 城市房地产管理法律制度;第一节 城市房地产管理法概述;一、城市房地产 第2条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 　　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 ;二、城市房地产管理 第7条　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规???的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。 　　县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 三、城市房地产管理法 ;第二节 城市房地产的开发及其用地管理;一、房地产开发的概念和管理原则 （一）房地产开发的概念和管理原则 （二）房地产开发管理应当贯彻的原则 1、严格执行城市规划的原则 2、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则 3、坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则 4、依法征收及补偿原则　 第六条　为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。;二、房地产开发企业的设立与资质管理 第30条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： 　　（1）有自己的名称和组织机构； 　　（2）有固定的经营场所； 　　（3）有符合国务院规定的注册资本； 　　（4）有足够的专业技术人员； 　　（5）法律、行政法规规定的其他条件。 　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。;三、房地产开发的土地使用权出让与划拨 （一）土地使用权出让的概念 （二）土地使用权出让的方式 1、拍卖出让 2、招标出让 3、双方协议出让 第13条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 　　第14条　土地使用权出让最高年限由国务院规定。 ;（三）土地使用权出让的法律管制 1、禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿出让 　第9条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 2、土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划 第10条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。;3、土地使用权出让必须拟订年度出让土地使用权总面积方案 第11条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 4、土地使用权出让必须依照法定程序制订 第12条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 　　直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 5、限制土地使用权的最高年限 第14条　土地使用权出让最高年限由国务院规定。;（四）土地使用权的终止与续期 1、土地使用权终止 （1）使用期届满 第22条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 ;（2）根据社会公共利益的需要提前收回 第20条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 （3）因逾期开发而被无偿收回 第26条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限