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DOC文档. DOC文档. 目 录 一、概述…………………………………………………………………3 二、市场环境分析……………………………………………………3 （一）整体概况………………………………………………………… 3 （二）区域房地产市场分析…………………………………………… 5 （三）消费者分析……………………………………………………… 9 三、策划对象特性分析…………………………………………… 9 （一）项目概况…………………………………………………………9 （二）技术资料…………………………………………………………11 （三）地块资源…………………………………………………………11 （四）周边配套设施……………………………………………………13 （五）交通配套状况……………………………………………………14 四、竞争状况分析………………………………………………… 14 （一）竞争楼盘基本情况………………………………………………14 五、项目SWOT分析………………………………………………15 六、目标………………………………………………………………17 （一）销售目标…………………………………………………………17 （二）财务目标…………………………………………………………17 七、项目定位…………………………………………………………18 （一）客户定位…………………………………………………………18 （二）产品定位…………………………………………………………24 （三）价格定位…………………………………………………………25 （四）形象定位…………………………………………………………28 八、项目营销策略………………………………………………… 30 （一）项目形象定位………………………………………………… 30 （二）项目营销推广策略………………………………………………31 （三）营销执行策略……………………………………………………33 （四）营销活动策略……………………………………………………38 （五 ）行动方案………………………………………………………41 附件 一．概述 海亮国际社区，处于向北发展带之上。按照城市发展“南进、北拓、西优、东控”战略，该区域未来将发展成为拥有配套功能齐全的城市副中心。根据市中心城市生态优先的发展模式，未来中心城市布局形态将呈现“四轴两带多中心”的格局。海亮国际社区所在区域正处于由“一轴”、“两带”围合而成的生态资源区。如此丰富而珍稀的天然珍藏，气韵天成；天赋生态圈层，日渐成熟。海亮国际社区，紧邻唐徕渠、艾依河两大生态自然带，社区北塔北湖、10000平方米英伦风情园林，与198公顷北塔湖公园遥相呼应。以山水意境为勾勒主体，融入欧式写意手法，立足的地域特色，将极具景观、生态价值的点式水景和线性水景与局部精细丰富的绿植、小品有机整合，利用微地形变化，形成高低有致、错落共生的真正自然生态环境，让建筑与景观相生相用，以达成人与自然、人与空间的和谐共融。舒适的人文居住环境，春则繁花似锦，夏则绿荫暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。 二．市场环境分析 2．1整体概括 2.1.1地理人文环境 市是回族自治区首府所在地，位于黄河上游平原中部。东与市盐池县接壤；西依贺兰山与自治区阿拉善盟阿拉善左旗为邻；南与市利通区、青铜峡市相连；北接市平罗县，与自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻 （以明长城为界）。其地域围在北纬37°29～38°53，东经105°49～106°53之间，总面积9560平方公里。市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。市行政区划面积7080平方公里。2003年年末耕地总面积14.37万公顷。黄河自南向北流经市境市境东界，过境长度78.4公里，年平均过境流量315亿立方米，境有唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠四大灌溉渠系；地下水资源量7.7亿立方米。市植被以草原为主，森林较少，树种有树、榆树、柳树、槐、沙枣、落叶松、椿树、山杏、油松等，目前全市森林覆盖率8%。贺兰山区有国家保护的珍稀动物32种