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不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时, 首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 整层商业房地产估价 整层商业房地产评佔，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单-个商铺的成交实例时, 如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个 具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均俭间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估X X商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估XX商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，凶此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类 似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定X X商业广场九层的价 值。经过市场调杳，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%?15%,估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%,据此估算得出 估价对象的价格。 同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺而进行评佔时，可先评佔出一个铺而的价格，其余铺而价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估XX市XX片区XX商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时， 就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状 况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观和金。根 据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的X X号商铺；第二档次为位于直行电梯口的XX号等四间商铺，位于商场主要通道的XX号等八间商铺；第 三档次的主要分布在边角或次要通道的XX号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电 梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第 一档次的商铺租金大约低5%,第三档次的大约低10%,则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一 档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。 （三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评佔这类商业房 地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估 的难点之一。 例如，某机构在评估XX城IIJ X X区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然 附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直 行电梯通达，两套扶手电梯也通达川层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经 营，最差也可改办公用途出和。而FL通过调查发现，XX片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营 悄况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这 些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。 [案例2-2] XX市XX区XX路xx商城铺位房地产估价结果报告（节选） 一、 委托人（略） 二、 估价机构（略） 三、 估价对象 估价对彖项目基本悄况 XX商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。XX 商城地上7层，地下2层。由丁?开发商方面的原因，工程涉及xx、XX市两地法院经济案件，案悄复杂，牵 涉而广等原因，使整个项忖至今仍未完成竣工验收手续，楼宇H前未取得竣工验收证（含消防）。 估价对象XX商城2128号铺位位于xx商城笫二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影