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新华国际综合体分析——写字楼商业业态分析与定位我们的目标：标志性城市综合体项目规避市场风险，实现利润最大化推导最佳组合配比项目界定区位属性项目属性本案中心城区驻马店市政府铜山大道4.0公里商业办公本案本案本案位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处，交通便利。周边用地性质以住宅用地为主，位于新城建设区，公共设施不能一步到位，本案位于驻马店三环内，距离驻马店市政府约4.0公里，离中心城区有一定距离，周边办公项目和商业项目较少。雪松大道商业办公项目界定区位属性项目属性新华国际写字楼周边情况：雪松大道写字楼办公写字楼少，且档次低铜山大道商业商业气氛淡薄酒店少，档次低写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。文化路观点写字楼项目在定位过程中的思考关键点1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能2. 各种业态类型之间的相互影响3. 写字楼业态的类型确定4. 写字楼最佳组合配比确定观点1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。商业办公酒店观点2. 各种业态类型之间的相互影响 外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 商业为写字楼、酒店提供配套 实现较高的销售价格 保持业态形象 酒店为办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 作用 相互关系案例苏州新天翔商业广场——区位项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。 案例苏州新天翔商业广场——建设规模 新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。 案例苏州新天翔商业广场——定位思路市政交通分析区域人口竞争业态分析确定项目业态规模及配比区位条件分析确定项目辐射区域区域产业区域欠缺业态相关政策分析区域公建第二步第三步第一步案例苏州新天翔商业广场——项目定位（一）园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。案例苏州新天翔商业广场——项目定位（二）高档商务办公园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。园区2007年上半年经济指标产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。案例苏州新天翔商业广场——项目定位（三）酒店式公寓 “酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。园区内的酒店 园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。案例写字楼 随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大 园区以工业为主，对于办公需求总量有限新天翔广场大型购物中心酒店公寓 园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务区，区位条件好 园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有观点3. 写字楼业态的类型确定本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。 随着新城区开发和配套设施的完善，写字楼的需求加大 园区以住宅为主，周边办公建筑少，对于办公需求量大新华写字