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第一节 房地产产品的类型与特点一、住宅（一）按产品类型划分 1、别墅（Villa） 是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。第一节 房地产产品的类型与特点联排别墅：有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 第一节 房地产产品的类型与特点双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 第一节 房地产产品的类型与特点叠加别墅：有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。 具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园。 第一节 房地产产品的类型与特点空中别墅：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。第一节 房地产产品的类型与特点一、住宅 2、独立住宅（Detached dwelling） 不与其他建筑相连，有独立院子的住宅。1～3层 3、联排住宅（Attached dwelling） 低层住宅单元拼联成3户以上。 4、城镇住宅（Town house） 当城市的发展突出商务功能，相对弱化人们的居住需求时，一部分人不堪忍受钢筋水泥堆砌的高楼霸占阳光、绿地，不堪忍受喧闹的车流和人流污染空气，无法忍受整齐划一的楼宇、户型压制个性，而选择逃离都市，迁往能令身心休憩的乡村郊野。同时市政道路向郊外拓展也给郊居化提供了可能，这时Townhouse的低密度住宅顺势而生。 Townhouse起源于英国伦敦，其作为全新的产品类型，顾名思义既有Town的支持，又有House的低密度品质，事实上现在的Townhouse已经偏离了起源概念，目前市场出现有双拼（两栋相连）、叠拼、联排（三栋以上并联）三种类型。 1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 4、规模：社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。第一节 房地产产品的类型与特点一、住宅 5、公寓（Apartment） 供出租或短期居住，分：复式公寓、花园公寓、单间公寓 6、普通住宅 多层：2-6层 高层：10层以上 小高层：7-11层外廊式住宅-外廊内廊式住宅-内廊.内天井式住宅：借助内天井解决部分房间的直接采光通风问题的住宅，内天井的井壁实际是内向的外墙。利用天井解决采光、通风问题，并能加大建筑的进深，节约用地。天井可以设置在单元的中间，也可以设置在单元与单元之间或将天井扩大成院。一般把小于3乘3米的天井称为小天井，小天井可解决1-2户次要房间的采光通风问题；而大于3乘3米的天井称作大天井，它可以解决多户次要房间的采光和通风问题。内天井式住宅 塔式住宅：是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。 塔式住宅 第一节 房地产产品的类型与特点 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。第一节 房地产产品的类型与特点复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下第一节 房地产产品的类型与特点错层住宅指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，适合大面积住宅。第一节 房地产产品的类型与特点（二）按住宅的布置 1）周边式第一节 房地产产品的类型与特点2）行列式第一节 房地产产