土地经济学之地价.ppt

土地经济学之地价 土地经济学之地价 商业用地特点 区位决定商业房地产的经营绩效 交通条件 城市商业土地日益稀缺 往往用于多种经营项目 地价较高 土地经济学之地价 住宅土地 生活的便利性 生态环境 人文环境 土地经济学之地价 四、我国土地价格的主要类型 反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价； 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价； 防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准的协议出让最低价； 反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价； 反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价； 以上各种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。 土地经济学之地价 五、土地估价常用方法 估价原则 预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则 合法原则和多方法相比较原则 土地经济学之地价 遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为依据。 遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等方面确定。 土地经济学之地价 遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估土地价格。 除规程列举的七项基本原则外，还有常用的两个基本原则：合法原则和多方法相比较原则。 土地经济学之地价 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法权属、合法使用和合法处分为前提。 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。 评估中应说明该评估所遵循的主要原则，所列的估价原则应根据估价对象的特点和估价目的有针对性地选择。要做到用到的估价原则不漏项，没用到的估价原则不罗列，很多评估报告中通用的做法是将所有的估价原则全部罗列上去，应付了事。 根据待估宗地的土地利用特点以及拟采用的土地估价方法，选择与估价方法相对应的估价原则。不同方法所对应的原则不同： 土地经济学之地价 主要估价方法及需要注意的技术问题 土地经济学之地价 1、收益还原法评估需要注意的问题 收益还原法：是将待估土地未来正常年收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 基本公式：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] 程序： ⑴估算年总收益 ⑵确定年总费用 ⑶确定土地纯收益 ⑷确定土地还原利率和房屋还原利率 ⑸测算土地价格 土地经济学之地价 注意事项： ⑴各项收益和费用均必须使用客观收益，不得直接使用本物业的实际收益，而应根据当地实际情况，参考周围类似物业的收益水平和费用水平确定待估宗地物业的客观收益和费用。 年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。 对总收益和总费用要统一折算为年的。 土地经济学之地价 ①土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他费用； ②房地出租：管理费、维修费、房屋年折旧费、房屋保险费、房屋出租年交税金及其他费用； ③经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； ④生产性企业：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及经营利润； ⑵计算年折旧费时，根据不同情况分别计算： 当在土地出让年期期满前，房屋已到耐用年限，则按下面公式计算折旧： 年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限 土地经济学之地价 如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限时，则年折旧费的计算公式为： 年