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房地产抵押贷款风险 注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系 1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系 《合同法》第 286 条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于 2002 年 6 月 11 日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 ( 法释 [2002]16 号) 也明确规定 , 建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此 , 银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。 由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度 , 导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存 在承包人的优先权。因此 , 假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押 , 但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时 , 贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空 的风险权落空的风险 , 贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施 : 注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣 工之日或建设工程合同约定的竣工之日起 6 个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的 期限，以便及时提出抗辩。 在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产( 尤其是在建工程和竣工未超过 6 个月的房地产抵押 ) 的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款 后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。 要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。 2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题 商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》 第 44 条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。 商品房预售后 , 项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限 制, 如开发商不能按时偿还贷款 , 贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施： 第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第 44 条第 3 款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。 第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。 第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，