房地产是暴利行业吗房地产开发商利润率到底有多少.docxVIP

房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？ 【知乎用户的回答 (197 票 )】 : 同意 @图灵 Don 的答案。 补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润 率。那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在 高端市场的房地产企业 ----- 世茂，来看看（原谅我喜欢香港 上市公司，一来数据可信度高（这里不解释） ，二来年报界 面友好）： 2013 年世茂年报第九页， 营业收入 101.5 亿，同比增长 49.6%， 净利润 18.7 亿，同比增长 33.6% 。怎么样，和万科的苦逼差不多吧。 为什么发生这个现象呢？我们再去看一看土地增值睡（来自百度百科）： 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 土地增值税率表 级数 计税依据 适用税率 速算扣除率 1 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30% 0 2 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100% 的部分 40% 5% 3 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分 50% 15% 4 增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60% 35% 四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛 利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政 府的腰包里。 请不要质疑这个税种的合理性。你把地卖给人家一次了，人 家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也 交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社 会主义真好。 那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家 也有股东，人家借钱也要利息） ，原来成本加 50%可以办到 的事，因为这个税，可能就要加到 80%。 谁是房价高最大的受益者，不言而喻。 回应 @TANXINBUZU 的分割线 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 您的资金杠杆理论上是可行的，在实际上： 低息贷款。 多么美好的字眼， 你说低息就低息了么？您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？资金成本，是 每一个房地产企业的生命线，我见过 8%已经很自豪的开发商，也见过 15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。听说还有更高的。这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。 投资 5 亿的房地产项目， 土地成本占项目 10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是 5000 万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷 款？ 这一点非常被人忽视， 就是周转时间。 房地产项目投资大， 周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是 3 年以上， 哪怕这个项目财务静态利润是 100% ，三年平均年利润也就 是 33% 。再算上资金成本，又低了一层。这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到 12 个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞 安的新天地太平湖项目， 13 年了开发了一半不到， 大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。 刚才看到评论里说到拿到银行贷款， 再去投其他项目， 这个就更不现实了。一般而言，我们都是用项目做抵押，以项 目公司为主体得到贷款的， 这笔钱叫建设贷， 银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款 项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就 是你自己卖了房子的钱， 也不是你想拿走就拿走的。 卖不动，很有关系。 概括来说，和我们个人炒房不一样，利息，监管，税收等等要严格多了，我和 @图灵 Don 的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就 不贴出来了。 总之，资金杠杆是存在的， 但是没有这么离谱。感谢大家的意见和支持， 再次更新， 回应 @马冰杰童鞋的答 案~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 在三线城市一期就开发 15 万平方，我猜一定是大盘，也是大发展商。好吧，我们就算算他的利润： 毛利很好算， 4900-2200=2700 这个毛利毫无意义， 路上捡瓶子的老太太毛利超过 10000% ， 不是一样苦逼？我们要算算净利润： 企业营业税： 5%， 4900 x 5% = 245 企业所得税： 10%·12%, 按 10%算吧， 4900 x 10% = 490 3. 土地增值税： 这个大概算一下吧， 1100 x 30% + 1100 x 40% + 500 x 50% = 1020 销售及广告费 2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告） 4900 x 2% = 98 行政管理费用（员工，