秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略.ppt

2012 MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;PRODUCT POSITIONING;;;;;;;;;;;;;;;; 盛泽豪庭_ MARKET RESEARCH PORTION;;本案商业参考均价为20000-23000元/平方米;根据目前市场供求关系和客群定位，华燕建议把产品包装为 精装酒店式公寓和星级酒店（产权式酒店） 1-2层为商业，3-7层为酒店公寓 商业以带租约形式对外零卖，酒店公寓以单套形式对外出售，两张销售策略根据时间节点不同灵活运用不同的销售方案。 ;价格策略;价格策略;注：上述价值区位划分以全局作为考量，在实际操作中部分细节将会在价目表中作出调整。;纵向定价主轴区位划分;Ⅵ;推案节奏与利润最大化之间的平衡点;推案策略; 入市房源每去化一个层面的量，加推对应层面房源（以整层为一个加推单位）的量。 如去化低区房源（3层），加推对应区位房源（6层）； 关键词：对应 此销控办法要求销售人员有较高的职业素质和销售技巧，需要有效引导客户集中去化某一区位楼层的房源。 ;引进知名酒店管理企业 统一管理、统一经营、统一回报 对项目包租销售模式进行可行性研判，采取十年包租，给予小业主第一年6%， 二年7%，第三年开始每年8%的投资回报率和每年一定数量的业主使用日期。 优点：加快项目去化，扩大项目利润，提升开发商口碑，有利于项目可持续经营。;;走价目标;整盘约12-16个月销罄！;Ⅶ;;1、选择传统销售旺季； 2、示范区域整装待发，可全面对外公开； 3、销售人员培训到位，可独当一面且团队配合； 4、形象导入，宣传攻势到位； 5、客户蓄水，VIP认筹达到2：1左右；;入市时间选择 2013年4—5月;入市策略;入市策略;Ⅷ;全力以赴构建客户上层心理，满足其尊荣感和虚荣心，植入客户以“购买为荣，不买为耻”，攻破心理防线！;销售执行;销售执行;销售执行;销售执行;销售执行;销售执行;;服务管理创新案例——济南路8号;提供服务： 提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。 ;项目基本情况： 华润西子中心位于杭州武林CBD内，为国际精品酒店服务式公寓，总建面积29000㎡。地下室6000余㎡，地下车位100个。1-2层为商业用房，设大堂、咖啡吧、健身室、商务中心等。4-14层为酒店，15至24层为公寓，由世贸饭店管理有限公司统一管理。 2006年开盘，主力户型为45平方米与96平方米，均价18000元/平方米。 ;服务创新案例——华润·西子中心