20210507-中信证券-物业管理行业物管周话第十七期：稀缺的实控人重视和战略升维.pdfVIP

稀缺的实控人重视和战略升维 物业管理行业物管周话第十七期 ｜2021.5.7 中信证券研究部 核心观点 物业管理行业（或者说广义的空间服务业）也正在经历市场格局的迅速变化。 一个集团能否把全部战略重心都投放到空间运营服务上去，能否找到适合运营 服务板块发展的领路团队，能否以新思维看待并购整合，打造强有力的中后台 系统，都成为行业竞争的关键决定因素。 ▍物管行业形成全新竞争格局，市场化竞争倒逼战略关注。政策支持，社会需求 提升，再加上资本市场助力，物业管理行业市场化进程不可遏制。传统物业管理 陈聪 首席基地产业分析 行业所习惯的小而美、小而精的业务模型，随着机器替代人工，多种经营开展， 师 越来越无法维持；也随着行业中台人员薪资待遇提升，服务内容升维，越来越不 S1010510120047 可持续。行业正在快速形成全新的竞争格局，而全新的竞争格局需要企业树立全 新的战略观。 ▍现阶段开发企业对物管公司进行多维支持。随着资本市场和决策层共同认识到 物业管理的价值，开发企业内部也开始重视物业管理板块。开发企业变得更愿意 分担运维成本。再如，地产公司的开发运营现金流，会投入物业管理领域，进行 并购。利用开发企业朋友圈外拓，谋求开发企业和物业管理公司外拓的协同，也 蔚然成风。 张全国 房地产行业联席首 ▍战略重心倾斜不是资源堆积，还需更进一步。尽管地产公司关注到物业管理公 席分析师 司的高估值，但对空间运营和服务行业的重心倾斜，却知易行难。一方面，一些 S1010517050001 企业家只知道高估值，却不知道为什么高估值。另一方面，空间运营服务和地产 开发有本质区别。实际控制人对企业的重视至关重要。这种重视，其实不需要通 过增持股票来体现，而可以通过诸如人才引入和人事安排，战略并购资金投放等 方面来体现。整体而言，在有地产背景的大企业中，我们认为龙湖和碧桂园的实 控人对于空间运维服务最为重视，华润、世茂、旭辉、金科对轻资产运维服务的 重视程度也确实不低。 ▍大房地产行业正在经历关键变化。开发营造、租售交易、空间运维、空间服务 李金哲 等共同构成了房地产行业。大房地产行业正经历从开发营造向运营服务的大趋 房地产分析师 势。物业管理行业（或者说广义的空间服务业）也正在经历市场格局的迅速变化。 S1010520090001 从横向角度，物业管理权正在迅速集中于少数龙头，龙头之间的竞争可能在三年 内变得更加激烈。从纵向角度看，物业管理正在越过围墙，进入资产管理，乃至 企业和家庭全场景服务的领域，探索自身边界所在。 ▍风险因素：集团将对物业管理公司的支持纯粹理解为输送利益，造成物管企业报 表失真，也导致物管企业真实能力无法提升的风险。 ▍投资建议：企业家的战略观，已经成为决定物管公司成长的关键因素。一个集 联系人：李宗儒 团能否把全部战略重心都投放到空间