2018.1.13世联行_上海_青浦远洋项目产品定位及营销策略报告正式版.pdf

生而耀眼璀璨 VS 局限下舞蹈 仅通过1轮竞价，远洋以10.1004亿夺得青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块，楼板 价24096元/㎡，溢价率0.4%。媒体都这么说： “去年的地王泪奔了，远洋以底价成交！ ”，但我们抽丝剥茧，事实并非如此 局限一：规模不足5万方，不具备自我价值构筑能力 局限二：限制因素多，可售部分楼板价高达3.7万/㎡，所谓底价并非低价 局限三：远洋品牌，实力央企，但主力发声商业地产，住宅地产品牌发声力度不够 目标解读 Objective interpretation 18年15亿目标，可售部分2.7万方 整盘均价5.5万/平 市场意义是什么？ 一年周期需超出周边平均价格水平1万/㎡ 赶超外环物业价格，接近中环物业价格 招商中环华府 6万 仁恒西郊花园 龙湖天璞 6万 6万 万科天空之城 5.5万 Unprecedented Challenge 5.5万/平的价格要求 这是一次前所未有的挑战 时代 使命 这样的价格目标基于哪些价值支撑？ 土地格局新变化，多核发展渐明朗 土地 传统环线城区概念有望被打破，多中心引发价格梯度的重新洗牌 罗泾 23469元/㎡ 嘉定新城 环线价值被减弱 顾城新城 安亭 25041元/㎡ 青浦新城 大虹桥 川沙 环线论被中心论所取代 主城区 陆家嘴 18437元/㎡ 朱家角 祝桥 30107元/㎡ 33023元/㎡ 佘山 30135元/㎡莘庄新城 惠南 松江新城 13092元/㎡ 从主城区——新城市副中心—— 奉城 南汇新城 亭林 南桥新城 14581元/㎡ 新城中心等多个中心发展格局 3130元/㎡ 枫泾 9800元/㎡ 朱泾 海湾 5853元/㎡ 11000元/㎡ 金山新城 区域 国家战略大虹桥，改变城市格局 虹桥概念落地，成就上海发展新能量级，青浦成为最大赢家 大医疗 大会展 2020年达到 147万方国家会展中心 “国内顶尖，亚洲一流”