风险分析与决策教材.ppt

第七章 风险分析 与决策;第一节 房地产投资项目不确定性分析;二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素（掌握）包括： 购买价格 权益投资比率 空置率 运营费用 三、不确定性因素的相互作用（熟悉）;第二节 盈亏平衡分析（掌握）;盈亏平衡分析：当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。 当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。 　 线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程：S＝P×Q 年总成本费用方程：C.＝C.t十C.v×Q 其中，S为销售收入，C.为总成本，C.t为固定成本，C.v为变动成本，Q为产销量。　当实现盈亏平衡时，有B.＝C.，即，由此可以推导出：盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。　当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域； 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。 ;二、? 房地产项目的盈亏平衡分析 　　临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。  保本点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 （一）最低租售价格分析 （二）最低租售数量分析 （三）最高土地取得价格 （四）最高工程费用 （五）最高购买价格 （六）最高运营费用比率 （七）多因素零界店组合;; 第三节 ?敏感性分析 ;二、?敏感性分析的步骤 （掌握）　　房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： （1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。 　（2）确定不确定性因素可能的变动范围。 （3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 （4）通过评价指标的变动情况，找出??为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。 ;三、?单因素与多因素敏感性分析（掌握） 单因素敏感性分析 　 进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。 多因素敏感性分析 　　多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。;四、?敏感性分析的“三项预测值”法（了解） 　“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。 “三项预测值”的基本思路是 对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。 各因素的三种预测值相互组合得出多种情况下的标准测算结果。; 第四节 ??风险分析 ;二、?风险分析的一般过程和方法 （了解）三个阶段： 风险辩识、 风险估计、 风险评价。 ;（一）??风险辩识 常用方法： 1. 专家调查法（其中代表性的专家个人判断法、智暴法、德尔菲法）、 2.故障树分析法、 3.幕景分析法 4.筛选－监测－诊断技术。 在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括： 系统风险 非系统风险两类。;（二）?风险估计与评价常用方法 常用的风险评价的方法有以下几种。 1.调查和专家打分法 2.解析方法 3.蒙特卡洛模拟法;三、?概率分析的步骤与概率确定方法（熟悉） （一）?概率分析的步骤 　概率分析的一般步骤为： 　　（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素； 　　（2）选择概率分析使用的经济评价指标； 　　（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率； 　　（4）计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。 （二）??概率的确定方法 　　概率分为客观概率和主观概率 ;四、概率分析中的期望值法 （掌握） （一）期望值法的步骤 　采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤： 　　1.选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。 　　2.按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。 　　3.分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。 4.分别计算各可能发生情况下的净现值。 5.计算各年净现值标准差、整个项目整个寿命期净现值的标准差或标准差系数。 6.计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值