新形势下的房地产开发模式探讨.pdfVIP

新形势下的房地产开发模式探讨 陈 敏 房地产业作为第三产业， 也是市场经济的一个重要的标志， 我国的房地产产 业其地位、规模、影响力是随着我国改革开放的发展而逐渐加强的。回顾历史， 中国房地产发展阶段大体可以分为四个时期， 即萌芽期、 爆发与停顿期、 发展期 和成熟期。 房地产业的萌芽地点只在深圳和广州， 主要在深圳。 由于香港商人的 大批进入，开始有了一些边缘状态的房地产需求和交易。大概是 1988 年，深圳 率先出台政策——房地产使用权可以交易。中国真正意义上的房地产是从 1996 年开始，而率先起步的地区仍然是广州和深圳。 1998 年中国房地产出现了一个 新事物——房改， 将单位直接分房改为货币化分房。 货币化分房一出台， 银行按 揭顺势推出。 从此，全国房地产渐次进入市场化的高速发展期。 但是发展带来了 新的问题，起初的反应是人才、管理等软件跟不上，到了 2003 年，硬件也跟不 上了。钢铁暴涨 50%，水泥暴涨了 40%，全中国到处都缺电。更可怕的是石油， 中国从一个石油输出国变成了石油进口大国， 整个中国的经济安全遇到了前所未 有的挑战。 在这个背景下面， 中央宏观调控的一系列措施终于出来了。 逼迫内地开发商 进行战略转型。 转型中最大的特点有两个： 一个特点是融资环节的重要性上升至 首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；未来，地 产开发最重要的环节在于融资， 有了钱什么都不在话下。 但这并非意味着从一个 极端走向另一个极端， 中国地少人多及政府垄断土地供应的现实， 决定了获取土 地依然重要，但除此以外，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。房地产企业转 型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。 目前，我国许多房地产开发企业既 做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有 开发企业提供 “一条龙”式的服务， 即前期开发、 规划设计、 建筑施工、 装饰 装 修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模 式没有创新，行业垄断严重，抗风险能力下降。 在这样的产业背景下，地产商们纷纷寻找突破点，早在几年前，冯仑曾经 这样阐述万通在战略层面上的转变——传统地产开发模式正面临严重的危机， 万 通地产必须果断的由香港模式变为美国模式， 由全能开发商转型为专业的房地产 投资公司 （投资领域集中于住宅建设，土地经营，商用物业和定制服务四大领域） 。 然而也正是因为土地和融资的原因， 潘石屹同志也提出了自己不同的观点， 并撰文指出：所谓“美国模式”也是不符合内地的，内地的房地产发展商更多的 是关心市场销售。 美国的房地产关注的则是融资， 美国房地产发展商自有资金的 投放量非常少，一般只有 5%-10%，其它的用的是各种各样的基金和银行贷款， 这是在美国资本市场非常成熟的环境下形成的一种开发模式。 潘石屹在开发模式的适应性上也提出了自己的观点：在内地这两种模式都 是行不通的。 第一， 内地的房地产发展商不能长期拥有土地， 两年不开发就要收 回，所以不可能走“香港模式”；第二，内地的资本市场与美国的资本市场相比 差距非常大，所以内地也不可能出现“美国模式”。